Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи еще не существующей квартиры или помещения – тогда подобная сделка предполагает лишь переуступку права владения и производится она в особом порядке по существующим положениям законодательства.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения.

В каком-то смысле, договор цессии в вопросе перехода долевого участия от одного лица к другому означает переуступку права требования долга. Объясняется это тем, что первоначально лицо осуществило перечисление определенной суммы, таким образом обеспечив себе по окончании строительства получение помещения определенной площади и с конкретной характеристикой от застройщика. В свою очередь, передача такой возможности (также осуществляемой за определенную сумму, которая, к слову, может быть отличной от величины первоначальных вложений) дает новому обладателю требовать так называемый долг от организации, осуществляющей возведение здания – готовой квартиры.

Законна ли такая операция при долевом участии

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме является вполне законной операцией на территории РФ. Подобная возможность для граждан указывается в тексте ФЗ №214 (регулирующем главные особенности и вопросы возведения зданий и помещений по ДУ), а также в ГК РФ.

Фактически означает, что если у какого-то лица имеются официально подтвержденные документы о том, что он принимает участие в строительстве путем вложения собственных средств и по его окончанию имеет законное право на получение в собственность квартиры, то даже в случае ее еще фактического отсутствия можно передать свое право на требование.

Стоит отдельно отметить, что при подписании соглашения долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с полным его текстом – иногда он содержит пункт запрета переуступки права собственности на квартиру и осуществить такую операцию будет невозможно.

Заключение подобного соглашения может быть выгодно для обеих сторон, участвующих в ней:

• Для дольщика (продавца) – могут получить материальную выгоду фактически от продажи еще не существующего помещения. Также, таким образом с согласия застройщика имеется возможность передавать обязательство в виде непогашенного долга – той суммы, которую дольщик еще не полностью перевел. Осуществляется такая операция зачастую в тех случаях, когда собственник прав уже начал перечисления положенных средств, но остальные выплатить он не в состоянии;
• Для покупателя – таким образом имеется возможность по весьма приемлемой и выгодной цене приобрести право на собственность возводимой недвижимости. Разумеется, для покупателя будут иметься некоторые риски, но поговорим об этом чуть позже.

Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Разобравшись в том, что такое переуступка прав и для чего она используется, рассмотрим более подробно саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов.

В первую очередь при желании осуществления подобной сделки собирается положенный в таких случаях пакет документов:

• Заявление о регистрации ДДУ;
• В том случае, если для погашения средств долевого участия был взят кредит в банке – договор о предоставлении займа;
• Оформленный договор на участие в долевом строительстве и приложения к нему;
• Юридические лица дополнительно предоставляют копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве плательщика налогов, решение об участии в сделке (если учредитель ООО в единственном числе), протокол проведенного собрания (если учредителей несколько);
• Физические лица – граждане подают дополнительно разрешение супруги или супруга (при их наличии) или выписку о том, что не состоят в браке;
• Если полным собственником (или частичным) строящегося помещения является несовершеннолетний, то согласие органов попечительства на переуступку прав;
• Квитанция о внесении государственной пошлины за оформление соглашения цессии (на данный момент 350 рублей);
• Если первоначальным владельцем внесена не вся положенная сумма в пользу застройщика, дополнительно предоставляется оригинал и копия согласия организации, осуществляющей возведение.

Образец договора переуступки права требования должен содержать в себе следующие обязательные положения:

• Название документа;
• Наименования и реквизиты сторон;
• Основная информация о возводимом объекте, на который переуступается право (площадь, сколько комнат, номер квартиры, который будет после окончания постройки и т.д.);
• Стоимость предмета договора;
• Каким образом будет вноситься оплата;
• Передаются ли вместе с правом собственности обязанности по частичному погашению невыплаченных сумм;
• Ответственность сторон по данному соглашению;
• Контакты участников соглашения, их подписи.

Как оформляется переуступка права аренды земельного участка

Отдельным моментом в процессе передачи прав относительно строительства, является вопрос переуступки права аренды земельного участка. Осуществляться он может двумя способами:

• Заключение договора аренды между арендатором на текущий момент и третьим лицом – таким образом возникает появление нового документа – договора субаренды. В этом случае уже арендатор, выступающий таковым по первому соглашению будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее осуществлять дальнейшее строительство на конкретном участке – арендатором. Основным условием такого соглашения является то, что срок действия его не должен по имеющейся продолжительности превышать первый договор аренды – ведь по сути, конечный арендатор получает право пользования от лица, которое также ограничено временными рамками владения. По поводу суммы аренды – никаких ограничений не существует – она может быть как больше первоначальной суммы, так и меньше;
• Уступка права на аренду. Заключается в передаче прав на конкретные земельные участки третьему лицу (в дальнейшем он именуется как арендополучатель). Подобное соглашение заключается с обязательным условием уведомления собственника участка.

Особенностями договора об уступке права аренды являются следующие моменты:

• Если возможность осуществления такого соглашения не оговаривалась в документе аренды, то выполнить ее нельзя;
• Необходимо знать, что если назначение передаваемых земель исключительно для использования в целях сельского хозяйства, то производить на нем строительство жилого помещения по закону нельзя. В таком случае для начала инициируют процедуру смены целевого назначения (если такое действие для конкретного участка возможно).

Риски покупки по переуступке права

Основными рисками покупки квартиры по переуступке прав или земельного участка путем договора цессии являются следующие:

• Наличие третьих лиц в отношениях между застройщиком и дольщиком – в основном, это банковские структуры. Порой, при невыплаченном кредите бывает очень сложно получить их согласие;
• Приобретение права собственности может быть сопряжено с опасностью замораживания процесса возведения объекта на определенном этапе и, иногда, исчезновении ответственного лица-застройщика. Естественно, в таком случае дом не будет введен в эксплуатацию и квартира не сможет перейти в полноправную собственность;
• Порой слишком длительная процедура получения права собственности в многоэтажном доме. Зачастую, в процессе строительства участвует слишком много контрагентов и в связи с этим сбор необходимых документов для введения дома в эксплуатацию (плюс срок получения разрешений). Все это может отодвигать сроки окончания всех обязательных процедур.
• При переуступке права пользования землей могут возникнуть какие-то долговые обязательства (перед банками, государственными структурами и т.д), в результате которого она может пойти в счет погашения таких обязательных сумм.

Необходимо ли платить налоги

Касаемо необходимости уплаты налогов за отчуждение права владения можно отметить следующее:

• При подписании соглашения, по причине которого права владения переходят от одного лица другому, одна сторона получает материальную компенсацию – так называемую прибыль;
• Российское законодательство имеет четкие формулировки относительно полученной гражданами прибыли – за исключением некоторых случаев она должна облагаться налогом, который уплачивается в определенные сроки на счет государства;
• В том случае, если на основании соглашения о переуступке права владения оплата произошла не в денежном выражении, а, к примеру, в любой устраивающей обе стороны натуральной форме, это не отменяет необходимости уплаты налога;
• Первоначальный собственник прав на квартиру или же земельный участок обязательно отчитывается в налоговую инспекцию (сдает форму НДФЛ) и перечисляет положенную сумму. Стоит отметить, что сделки, осуществляемые между близкими родственниками, также подлежат обложению.

Таким образом, переуступка прав собственности в случае долевого участия в возведении жилого объекта и пользовании землей – вполне законная сделка, которую можно осуществить с выгодой для всех ее сторон. Как и любое соглашение, она имеет определенные риски и должна производиться со сбором необходимых документов и по установленному порядку.