Наверх
Ночной режим

Как инвестировать в апарт-отели?

Время чтения: 12 минут
2943
Ночной режим

Инвестиции в недвижимость – один из наиболее привычных способов сохранить и приумножить свой капитал. В этой сфере существует множество способов вложений: покупка квартиры на этапах строительства для дальнейшей перепродажи, приобретение жилья, чтобы сдавать его в аренду посуточно или длительно, и другие.

Относительно новым способом считаются инвестиции в номера отеля, иначе говоря, в апартотели. Такой метод позволяет приобрести недвижимость в среднем на 20% дешевле, а затем получать доход, не принимая непосредственного участия в обслуживании жилья и привлечении клиентов. Разберемся, что такое апарт-отель, какова его доходность в 2022 году, а также преимущества и недостатки данного метода.

Что такое апарт-отели?

Апарт-отель

Перед тем, как купить номер в апарт-отеле для инвестиций, необходимо разобраться, каковы особенности этой недвижимости, а также отличия от стандартных гостиничных номеров.

Апарт-отель – коммерческая недвижимость, представляющая собой жилье, в котором арендаторам предоставляется полный спектр услуг, как в гостинице. Такие постройки состоят из отдельных номеров по типу стандартных квартир, которые принадлежат разным собственникам. 

Говоря кратко, гостиничный номер отличается от номера в апарт-отеле тем, что в первом отсутствует кухня, в то время как в апартаментах она обязательно имеется. Это объясняется тем, что апарт-отели направлены на более длительное проживание.

Апартаменты можно разделить на два типа:

  • Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, которому присвоена высокая категория звездности. Такие комплексы всегда располагаются в районах с высокой инфраструктурной развитостью. Аренда зачастую краткосрочная и составляет от одного дня до нескольких недель. В таких отелях комплекс услуг наиболее разнообразен и включает как экскурсионное сопровождение, так и прачечную, такси и курьерские службы.
  • Сервисные апартаменты, созданные для более долгого проживания. Чаще всего период аренды составляет минимум несколько месяцев. Среди недостатков можно назвать ограниченный список услуг, которые доступны жильцам, а также меньшее количество объектов инфраструктуры.

Собственник этого имущества считается инвестором, который ежемесячно получает прибыль от управляющей компании, с которой заключен договор. Отметим, что УК иначе называется «гостиничный оператор» – компания, которая берет на себя обязательства по обслуживанию апартаментов и поиску арендаторов. Управляющая компания выполняет следующие работы: следит за персоналом апарт-отеля, осуществляет бронирование, заселяет новых арендаторов, отслеживает, чтобы номера оставались в хорошем состоянии.

Такой способ управления, с одной стороны, крайне выгоден для инвестора, поскольку тому не нужно самостоятельно находить клиентов, заниматься их приемом и уборкой номера. Собственник лишь получает выручку в соответствии с условиями договора с УК. Однако стоит понимать, что владелец номера может осуществлять эту работу самостоятельно, если не желает заключать договор с управляющей компанией.

ВАЖНО! Для покупки апартаментов могут привлекаться ипотечные средства. Однако стоит понимать, что на такую сделку не распространяется действие льготных программ, поскольку имущество признано коммерческим.

Если же говорить об арендаторах, то для них проживание в таком отеле также удобно: сотрудники предоставляют необходимые услуги (трансфер из аэропорта, заказ такси и многие другие), в апартаментах поддерживается чистота, во многих комплексах имеются тренажерный зал, обеденная зона, множество продуктовых магазинов в непосредственной близости. Благодаря этому арендаторы могут почувствовать себя не гостями города, а полноценными жителями, в то же время не отказываясь от стандартных гостиничных удобств.

Апарт-отель с точки зрения законодательства

В соответствии с российским законодательством апартаменты и гостиничные номера не имеют отличий. В 2019 году появилось требование о сертификации и получении категории для тех апарт-отелей, число номеров в которых превышает 50, а в 2020 году – более 15. С 1 января 2021 года сертификация и получение категории стали обязательными процедурами для всех отелей. Принимать без них жильцов в апартаментах запрещается.

Категория апартаментам выдается специальными организациями, которые имеют соответствующую аккредитацию. Чем больше звезд получил отель, тем более строгие требования будут предъявляться к апартаментам, а также к качеству их обслуживания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Собственники, разделившие свое просторное жилье на несколько отдельных студий (зачастую это бывшие коммуналки), а также владельцы простых апартаментов, в которых не предоставляется дополнительный гостиничный сервис, называют такое жилье апарт-отелем, но оно не является таковым с законодательной точки зрения.

Плюсы и минусы апарт-отелей

Как и любой объект для инвестиций, апарт-отели имеют ряд недостатков и преимуществ. Ознакомимся с ними подробнее.

Среди преимуществ апартаментов можно назвать:

  • стоимость номера в апарт-отеле существенно ниже, нежели цена квартиры со схожими характеристиками и расположением;
  • апартаменты продаются с готовым ремонтом. Более того, зачастую в них входит мебель и техника;
  • не нужно заниматься привлечением клиентов, поскольку эти обязанности можно возложить на управляющую компанию;
  • апартаменты приносят больший доход, чем другие виды инвестиций: в среднем он составляет 10% годовых, но может достигать 17%, если выбрана выгодная инвестиционная программа.

Важно отметить, что уровень доходности с апартаментов напрямую зависит от того, насколько крупный город, поскольку мегаполисы привлекают наибольшее число туристов. Именно поэтому распространены инвестиции в отели в Москве. Аналогично можно сказать про СанктПетербург, а также Казань.

Список недостатков включает следующие пункты:

  • в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Это значит, что жильцы не могут претендовать на место в государственном детском саду или школе;
  • уровень дохода указывается без вычета налогов. Даже в том случае, если налог составляет 6% (при открытии ИП с упрощенкой), сумма налога может оказаться значительной;
  • размер налогов в целом выше на апартаменты, чем на стандартное жилье на вторичном или первичном рынках недвижимости;
  • инвестору необходимо учитывать, что выгодно приобретать апартаменты на этапе строительства, но это означает, что в течение пары лет дохода не будет, то есть инвестиция будет простаивать;
  • важно понимать, что в апартаментах ежемесячно сменяется большое количество жильцов, которые не всегда бережно относятся к содержимому номера. Более того, любое жилье имеет свойство изнашиваться. Это значит, что уже через 2-3 года придется обновлять интерьер и делать ремонт, то есть вкладывать дополнительные средства;
  • в некоторых договорах с УК содержится пункт о том, что каждый номер в апарт-отеле должен быть стандартизирован и выполнен в соответствии с общими требованиями. Зачастую управляющая компания привлекает в таком случае своих подрядчиков;
  • оформив собственность на апартаменты, инвестор не сможет получить налоговый вычет, поскольку недвижимость является коммерческой, а не жилой;
  • апартаменты могут быть взысканы в судебном порядке, если у собственника имеются задолженности. Тогда недвижимость подлежит аресту и дальнейшей перепродаже. В таком случае не имеет значения, является ли этот объект недвижимости единственным, который доступен собственнику для проживания;
  • поскольку апартаменты признаны нежилой недвижимостью, стоимость коммунальных услуг рассчитывается как для коммерческого помещения. Это значит, что платежи по коммуналке будут в среднем на 20% выше, чем в квартире.

Почему инвестиции в апарт-отели лучше, чем в квартиры?

Апартаменты инвестиции

С точки зрения инвестиций апарт-отель кажется более привлекательным, поскольку долгосрочная аренда стандартной квартиры не столь прибыльна, а для сдачи жилья посуточно требуется тратить огромное количество времени, в то время как апартаменты обслуживаются управляющей компанией. Кроме того, стоимость апартаментов ниже, то есть инвестировать можно с меньшим капиталом.

Еще одним значительным преимуществом апартаментов перед квартирами является доходность. Со сдачи номера в аренду можно в среднем получать 10% годовых, в то время как квартира будет приносить в среднем в два раза меньше – лишь 5%.

Распространенные стратегии инвестирования в апарт-отели

Самыми распространенными стратегиями инвестирования в апартаменты являются следующие:

  • Первый способ можно назвать самым простым: инвестор приобретает готовые апартаменты, заключает договор с УК на получение гарантированного дохода и каждый месяц получает денежные средства без как такового личного участия.
  • Инвестор может оформить покупку апартаментов (как готовых, так и строящихся) и затем самостоятельно их сдавать. Такую стратегию чаще всего выбирают те собственники, у которых нет другой работы, которая требует постоянного присутствия, поскольку требуется большое количество времени на прием гостей и обслуживание номера.
  • Покупатель приобретает апартаменты на этапе котлована и после сдачи дома в эксплуатацию перепродает их по большей стоимости. Эта стратегия является стандартной не только для апартаментов, но и для жилых квартир.
  • Наиболее выгодной считается следующая стратегия: инвестор приобретает жилье на этапе строительства, то есть в результате получает объект, который вырос в цене. Затем собственник сдает апартаменты через управляющую компанию и получает стабильный доход. В случае необходимости он может перепродать готовые апартаменты.

Приобретая апартаменты для дальнейшей сдачи номеров, собственник не просто совершает сделку, но и выбирает, какая доходная программа для него наиболее приоритетна. Далее рассмотрим их подробнее.

Программы доходности апартаментов

Программы доходности апарт-отелей

Одним из важных критериев, который влияет на выбор объекта недвижимости, является программа доходности апартаментов, предлагаемая управляющей компанией. Именно от нее зависит прибыльность инвестиций. Кроме того, программа демонстрирует, насколько эффективно УК будет выполнять свои обязательства перед собственниками.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Каждая программа имеет существенные отличия, что напрямую влияет на размер прибыли. Следует уделить особое внимание таким пунктам договора, как обязанности УК, взаимная ответственность сторон, наличие штрафов и условия досрочного расторжения договорных отношений.

Наиболее часто встречаются следующие программы:

  • Программа гарантированного дохода. Это предложение остается самым востребованным, поскольку в таком случае инвестор может быть уверен, что он получит доход с аренды вне зависимости от спроса на отель и апарт-номера в целом. Чаще всего условия таковы: собственник заключает договор с управляющей компанией, а та в течение оговоренного срока (обычно от трех до пяти лет с момента, как здание было введено в эксплуатацию) выплачивает фиксированную сумму. В большинстве случаев доход составляет 20–40 тысяч рублей ежемесячно, если на покупку номера было потрачено 3–6 млн руб.
  • Программа гибкой доходности. Выбрав такую программу, инвестор будет получать доход в виде процента от общей прибыли, которую его апартаменты принесли за месяц. В этом случае доход будет сезонным – в туристический период он в разы превышает тот, что можно получить в остальное время. Более того, инвестор не застрахован от простоя, когда прибыль будет вовсе нулевая.
  • Программа совокупной доходности. В рамках этой программы объединены первые две – собственнику выплачивается процент и фиксированная прибыль.
  • «Котловая» программа. Доход, полученный со всех номеров, поровну распределяется среди инвесторов. Такую программу можно назвать самой прозрачной и в какой-то степени честной, поскольку это исключает ситуации, когда УК стремится в первую очередь сдавать одни номера и оставляет другие незаполненными, а собственника без прибыли.
ВАЖНО! Эксперты в сфере недвижимости утверждают, что лучшим объектом для инвестиции будет апарт-отель с небольшим количеством номеров. Кроме того, договор с УК должен быть заключен на условиях гарантированного дохода. Прибыль должна составлять минимум 30 тыс.руб., а срок действия договора – 5 лет.

Подробные данные о программах можно найти на официальных сайтах апарт-отелей.

На какой доход можно рассчитывать и от чего он зависит?

Получить доход с апартаментов можно разными способами: за счет роста стоимости объекта после его сдачи в эксплуатацию и за счет сдачи в аренду. Ознакомимся с каждым из вариантов.

  • Доход от перепродажи. В среднем стоимость недвижимости ежегодно вырастает на 20% и более. Если говорить об апартаментах, то прирост по сравнению с этапом котлована до сдачи готового объекта составляет 28%. Однако важно понимать, что это значение усредненное – на практике известны случаи, когда апартаменты дорожали почти на 60% или лишь на 10%. Это означает, что выбор объекта – важный этап инвестирования.
  • Доход от аренды. Ежегодный доход от сдачи апартаментов в аренду составляет приблизительно 10%, однако менее востребованные проекты приносят лишь 6%, а более популярные – до 17%. В данном случае многое зависит от проекта, управляющей компании и программы доходности. Выбрав гарантированную прибыль, инвестор может рассчитывать на 10%. Если же собственник рискнул и решил получать доход в виде процента с аренды, то прибыль будет варьироваться от высокой в туристический сезон до низкой в другое время. Ниже ознакомимся с другими факторами, влияющими на доходность.

Факторы, которые влияют на уровень дохода

Если инвестор выбрал в качестве способа получения дохода сдачу апартаментов в аренду, он должен понимать, что на уровень прибыли будет влиять огромное количество факторов, среди которых:

  • Низкая заполняемость. Это особенно присуще отелям, в которых больше количество однотипных номеров, а сдаются в первую очередь те, что принадлежат управляющей компании.
  • Выплата процентов УК вне зависимости от того, простаивали апартаменты или нет. Управляющая компания требует оплату за свои услуги в соответствии с прописанными тарифами. Кроме того, эти тарифы существенно превышают те, что действуют в стандартных жилых домах. Это объясняется тем, что в апарт-отелях УК зачастую предоставляет значительно больший перечень услуг, начиная клинингом и заканчивая привлечением клиентов.
  • Увеличение стоимости обслуживания. С течением времени любое здание начинает изнашиваться, а апарт-отели особенно. В то же время в таких зданиях нет сборов на коммунальных ремонт, поэтому в договорах, срок действия которых превышает год, указывается индексация тарифа на оплату коммуналки, а также эксплуатацию постройки и услуги УК.
  • Инвестор не участвует в управлении апарт-отелем. Это означает, что все решения принимает УК самостоятельно – смена маркетинговой стратегии, требований к номерам и многое другое. Такие решения могут существенно повлиять на доходность, как увеличив ее, так и сократив.
  • Большая конкурентность. Рынок апарт-отелей стремительно развивается, поэтому в таких крупных городах, как Санкт-Петербург и Москва, их представлено огромное множество. Это означает, что на одного клиента может приходится десяток апартаментов, девять из которых будут простаивать. Кроме того, участниками такого рынка являются крупные застройщики и профессиональные управляющие компании, поэтому собственнику, который решил сам сдавать апартаменты, может оказаться сложно конкурировать с этими «гигантами».
  • Прибыль приносят только высоколиквидные лоты. Это напрямую связано с предыдущим фактором – поскольку апартаментов множество, клиенты отдают предпочтение наиболее удобным как в расположении, так и в инфраструктуре, внутреннем убранстве и сервисе.

Какие есть риски инвестирования в апарт-отели?

Какие есть риски инвестирования в апарт-отели?

Инвестирование в апартаменты имеет риски, присущие всему строительному сегменту, а также несколько уникальных. Среди них:

  • Риск не получить недвижимость в срок, если приобрести ее на этапе строительства, или вовсе остаться без апартаментов на долгий срок, если проект заморожен или застройщик обанкротился.
  • Риск наткнуться на недобросовестного застройщика. В какой-то степени из него может вытекать предыдущий риск. Как и при покупке любого жилья на первичном рынке, стоит тщательно ознакомиться со строительной компанией, прочитать отзывы, проверить проектную документацию и оценить ранее сданные объекты (было ли нарушение сроков сдачи, каково качество отделки и т.д.).
  • Риск сотрудничества с управляющей компанией, не исполняющей свои обязательства перед собственниками. От УК напрямую зависит, насколько хорошо отель будет заполняться, а это формирует доход инвестора. К выбору УК нужно подходить столь же тщательно, как к выбору застройщика.
  • Риск простоя, который может быть вызван множеством факторов. Помимо очевидной сезонности такой инвестиции, существуют ситуации, когда несколько номеров находятся в собственности УК, а та стремится в первую очередь сдать именно их. Апартаменты других инвесторов в таком случае простаивают. Однако этот риск можно ликвидировать, если правильно выбрать программу доходности и УК.

Резюме

Перед тем, как инвестор примет решение о выборе такого способа инвестиций, как покупка апартаментов в апарт-отеле, следует помнить, что вложения в недвижимость всегда сопряжены с рисками. Более того, успешность проекта и доходность апартаментов полностью зависят от большого числа факторов: правильность составления бизнес-плана, политическая и экономическая обстановка в стране, изменения в законодательстве. Немаловажным фактором остается управляющая компания, выбирать которую следует особенно тщательно.

Важно заранее оценить риски, возможные расходы и убытки и взять на себя полную ответственность.

Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь на наш Telegram канал

И читайте последние новости, статьи и прогнозы от MBFinance первыми

Подписаться
11.05.2022
Поделиться:
Курсы криптовалют
Брокеры

Добавить комментарий

Ваше имя
*
code

Курсы валют

Доллар USD (ЦБ): 58.21 -0.68
Евро EUR (ЦБ): 60.39 -0.51
Доллар USD (MOEX): 57.87 -4.13
Евро EUR (MOEX): 60.08 -4.39