Наверх
Ночной режим

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

06.05.2019
Поделиться:
Время чтения: 11 минут
2627
Ночной режим

Инвестиции в недвижимость — простой и понятный инструмент получения пассивного дохода. По разным данным, примерно 40 % квартир в московских новостройках покупаются с инвестиционными целями. Россияне нередко сдают свои квартиры, дома, офисы, коммерческую недвижимость и получают пассивный доход ежемесячно.

В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы вложений в недвижимость, а также разберемся с тем, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость обычным гражданам, не профессионалам.

Что такое инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — это вложение свободных или заемных средств в приобретение любых объектов, которые признаются законом РФ как недвижимые.

К ним относятся:

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • жилые дома;
  • строящиеся объекты недвижимости;
  • земельные участки;
  • офисные помещения;
  • коммерческая недвижимость (гаражи, склады, помещения для кафе, ресторанов).

Список можно продолжать, но обычные граждане, которые проживают в Москве, Санкт-Петербурге и других больших городах, под инвестициями в недвижимость понимают в основном приобретение квартир или офисов с целью последующей сдачи.

Отдельно стоит выделить бумажное инвестирование, то есть вложения в пифы недвижимости. Этот инструмент популярен в США и других развитых странах, но в России не демонстрирует солидной доходности, из-за чего популярностью не пользуется.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Какие есть плюсы и минусы у инвестиций в недвижимость

Недвижимость является противоречивым активом. В качестве инструмента получения дохода она может не подойти людям, столкнувшимся с недобросовестными квартирантами, но принесет немалую прибыль владельцу лофт-апартаментов, который сдает их посуточно. Ее часто сравнивают с драгоценными металлами, фондовым рынком, а еще чаще — с банковскими депозитами.

Плюсы инвестиций в недвижимость

  • Осязаемость. Главное принципиальное отличие квартиры, дома или гаража от криптовалют или акций компании “Сургутнефтегаз” в том, что недвижимость существует в реальном мире. Очередной финансовый кризис, отключение России от SWIFT или даже смена государственного строя повлияют на ее стоимость, но не изменят ее материальное воплощение. Квартирой или домом всегда можно воспользоваться по прямому назначению (для проживания), сдать в аренду или перепродать. Они не могут физически исчезнуть из-за взлома брокерского аккаунта или подписания какого-либо закона.
  • Стабильный, достаточно высокий доход. Жилая недвижимость генерирует от 6 % годовых. Это значит, что квартира, цена которой 5 миллионов рублей, способна приносить 25 тысяч рублей в месяц. Многие сравнивают эти цифры с доходностью банковских депозитов, утверждая, что всегда можно найти банки, которые предложат больше (на данный момент — 7–8 и даже 10 % годовых). Это верно, но лишь в краткосрочной перспективе. Мировые финансовые кризисы, торговые санкции, локальные экономические потрясения случаются довольно часто, что регулярно приводит к инфляции и девальвации банковских вкладов. Падение СССР выдержали 100% квартир, чего нельзя сказать о банковских вкладах населения.
  • Простота. Инвестиции в новостройки или покупка квартир на вторичке  — процедуры очень простые. Тем, кто хочет более высокий доход, доступны тоже достаточно несложные инвестиции в коммерческую недвижимость.
  • Недвижимость — это ликвидно. Продажа или покупка квартиры, дома, офиса или торговых площадей не вызывают сложностей. Поиск покупателя можно поручить риэлтору, а если изначально соглашаться на адекватную цену, то сделку можно осуществить за несколько недель. Свою помощь (бесплатно для владельца!) предлагают многочисленные агентства недвижимости и частные риелторы.

Минусы инвестиций в недвижимость

  • Не вся недвижимость ликвидна. Простота и доступность — это плюс и одновременно минус. В 2009–2010 годах застройщики Санкт-Петербурга решили удовлетворить спрос инвесторов, которые не обладали достаточным капиталом для покупки квартир, но не соглашались на комнаты. За несколько последующих лет на рынке появилось более 100 тысяч квартир-студий в строящихся домах. Крошечные студии площадью 21–29 квадратных метров позиционировались как идеальная, более дешевая альтернатива однокомнатным квартирам. Покупали их в основном для последующей пересдачи. Но результат оказался неожиданным: арендаторы и сейчас выбирают либо полноценные однокомнатные квартиры с отдельной кухней, либо в два раза более дешевые комнаты. Упомянутые квартиры-студии сверхмалой площади действительно дороже комнат в плане аренды, но незначительно. Некоторые эксперты называют их “неликвидным недоразумением”. Сравнить цены на аренду квартиры-студии, комнаты и однокомнатной квартиры в одном районе можно самостоятельно, сделав из этого соответствующие выводы.
  • Порог входа для приобретения недвижимости достаточно высокий. Инвестиции в квартиры, дома, вложения в коммерческую недвижимость (даже небольшой площади) — все это немалые средства.
  • Любой вид недвижимости требует регулярных вложений на ремонт, модернизацию обслуживающих коммуникаций. Инвестор всегда должен помнить о затратах на амортизацию, поэтому замена вышедшего из строя оборудования должна быть запланированным событием, а не неприятной неожиданностью.

Доходность и сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Частные инвестиции в недвижимость приносят от 5 до 15 % годовых. В отдельных случаях (скачкообразная инфляция) может быть зафиксирована отрицательная доходность.

Всегда важно правильно оценивать доходность того или иного актива. Ниже представлен график стоимости квадратного метра жилья в Москве:

Индекс стоимости жилья в г. Москва в рублевом и долларовом выражении

Видно, что на первом графике динамика положительная. Для сравнения представлен этот же график, где цены отображены в долларах. Из него видно, что в долларовом выражении цена недвижимости падает.

Все это нужно принимать во внимание. В инвестировании нет места эмоциям. Всегда важно учитывать не только цифры, но и сопоставлять их с фактической покупательской способностью.

Чтобы окупить инвестиции в жилую недвижимость за счет сдачи ее в аренду (5–7 % годовых), понадобится около 15 лет. Безусловно, на протяжении этого периода времени цена объекта изменится, и если предположить, что она будет расти хотя бы на несколько процентов в год, то общий срок сократится до 10 лет.

В мировой практике при расчетах доходности жилой и коммерческой недвижимости принято оперировать временными рамками от 10 до 20 лет. В отдельных случаях (например инвестиции в гостиничные номера в курортной зоне) окупить вложения можно за 6–7 лет.

В Москве теперь существуют компании, которые предлагают услугу по перепланировке однокомнатных квартир в две студии. Они утверждают, что в этом случае окупить вложения можно всего за 5–7 лет!

Виды недвижимости для инвестирования

Инвестиции в жилую недвижимость — самый популярный вид вложения средств в нашей стране, не считая банковских депозитов.

Для обычных граждан доступны следующие категории недвижимости:

  • квартиры на вторичном рынке;
  • квартиры в строящихся домах по договору долевого участия;
  • комнаты на вторичном рынке;
  • частные дома;
  • доли в квартирах и домах.

Наибольшей ликвидностью обладает жилая недвижимость в областных центрах. Вложения в жилую недвижимость в Екатеринбурге, Тольятти или Сургуте так же выгодны, как и инвестирование в столичные квадратные метры. Это доказывают результаты исследования.

Для сравнения были взяты похожие квартиры в разных городах. В результате анализа было выявлено, что в регионах зарабатывать на сдаче в аренду жилой недвижимости можно не менее успешно, чем в столице. Бонусом является более низкий порог входа.

За расчетную единицу принималась однокомнатная квартира площадью 45 квадратных метров, на вторичном рынке, расположенная в спальном районе города, в доме не старше 40 лет.

Город Цена квартиры Стоимость аренды (в месяц) Годовая доходность
Москва 7 500 000 40 000 6,4 %
Санкт-Петербург 5 000 000 25 000 6 %
Екатеринбург 4 300 000 21 000 5,9 %
Тольятти 2 900 000 15 000 6,2 %
Сургут 3 350 000 18 000 6,4 %

В небольших городах, районных центрах, деревнях доходность падает, так как в силу вступает низкая ликвидность или вообще ее отсутствие.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости обычно меньше, чем жилой. Покупать офисы, торговые площади, гостиничные номера, отели выгоднее, чем квартиры, но такие инвестиции предполагают активное участие инвестора.

Например, большинство россиян не платят налоги при сдаче жилья в аренду, за счет чего неплохо экономят. Поэтому вопрос, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2019 году, для них не актуален, и выбор сразу падает на покупку квартиры. Сдача офиса в аренду практически невозможна без подписания документов и предоставления информации в налоговую службу. Это пугает простых граждан.

В среднем, коммерческая недвижимость сдается на более длительные сроки, при этом поиск очередного арендатора может затянуться на несколько месяцев. А в случае финансовых потрясений наблюдается массовое снижение спроса на офисы и торговые площади.

Столичные коммерческие квадратные метры приносят 7–10% годовых.

Инвестиции в строящуюся недвижимость

Покупка квартиры «на этапе котлована» — рискованное, но прибыльное мероприятие. Обычно срок инвестирования не превышает нескольких лет, покупка защищается государством, а инвестор фиксирует прибыль в размере 30–40% (важно: не годовых, а с момента подписания договора и до получения ключей).

В начале 2000-ых многие остались ни с чем. Застройщики арендовали базовую строительную технику, имитировали активные работы, в это же время привлекая средства инвесторов, которые так и остались владельцами непостроенных квадратных метров.

Сейчас долевое участие инвестора упрощено и защищается законом. На территории РФ действует ФЗ-214, который практически исключил возможность потери вложенных средств.

Наряду с описанием отрицательного опыта, в Интернете много отзывов об успешной покупке строящегося жилья. Смущает инвесторов лишь необходимость уплаты налога в случае скорой продажи, так как это существенно сказывается на итоговой прибыли.

Отзыв о покупке недвижимости

При изучении предоставленной информации стало понятно, что отзывы об инвестициях в строящееся жилье можно разделить на три типа:

  • Крайне отрицательные. Деньги были вложены в финансовые пирамиды.
  • Отрицательные. Покупка была совершена перед инфляционной волной, из-за чего квадратные метры не окупились даже до сегодняшнего дня.
  • Положительные. Компания выполнила свои обязательства, инвесторы зафиксировали прибыль.

Интересно, что крайне отрицательные отзывы датированы в основном 2000–2010 годами, отрицательные — 2007–2015, а положительные — 2015–2019. Такая динамика лучше любых графиков и статистических данных показывает, что инвестиции в недвижимость в России стали более привлекательными и безопасными.

ТОП-3 жилых комплекса для инвестиций

СМИ регулярно публикуют различные рейтинги жилых комплексов. Проблема в том, что такие публикации в основном проплачены застройщиками и никакой полезной информации не предоставляют. Ниже предложен наш рейтинг, который основан на сопоставлении цены, качества и темпов продаж.

ТОП-3 жилых комплекса в Москве

Название Расположение Минимальная стоимость квартиры (руб.)
Апарт-комплекс “Технопарк” Западная часть Нагатинского затона 5 350 000
ЖК “Резиденция композиторов”) Павелецкая набережная 6 000 000
Апарт-комплекс “Золоторожский” Метро “Площадь Ильича” 4 500 000

ТОП-3 жилых комплекса в Санкт-Петербурге

Название Расположение Минимальная стоимость квартиры (руб.)
ЖК “Новое Янино” Всеволожский район 2 630 000
ЖК “Приневский” Невский район 2 887 000
ЖК “Кивеннапа север” Выборгский район 1 760 000

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость обладают одной важной отличительной особенностью. В Европе (а именно европейские страны рассматриваются россиянами в подавляющем большинстве случаев) существуют вполне официальные инструменты управления жилыми и коммерческими квадратными метрами.

Например, россиянин может приобрести квартиру в Лондоне или гостиничный номер в Париже и поручить управляющей компании заниматься сдачей в аренду. Останется лишь получать отчеты по электронной почте и денежные переводы на свой банковский счет.

В России такого инструмента нет. Приобрести квартиру в другом городе и поручить ее сдавать на длительный срок порядочным квартирантам просто некому. Это можно сделать лишь в частном порядке, через знакомых или родственников. Агенты или посредники, скорее всего, устроят в ней общежитие, хостел или будут сдавать посуточно или почасово.

Наиболее привлекательными для россиян являются вложения в недвижимость Турции, Великобритании, Германии, Испании и других европейских стран. Покупают ее как для личных целей, так и для сдачи в аренду. В последнее обеспеченные москвичи приобретают квартиры в Майами (Флорида, США), куда можно добраться прямым рейсом с Внуково.

Инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом, гостиничные комплексы, апартаменты, дома и квартиры приносят доход не только за счет арендных платежей, но и благодаря росту их стоимости.

Мы построили диаграмму изменения стоимости среднестатистической лондонской квартиры, которую сейчас продают дороже полумиллиона фунтов стерлингов. Данный график демонстрирует, что за последние два десятилетия инвесторам, среди которых много русских, практически не приходилось фиксировать убытки.

График стоимости жилья в Лондоне

Способы получения дохода с объектов недвижимости

Способ Доходность Плюсы Минусы
Покупка квартиры в строящемся доме с целью перепродажи 30–50 % за несколько лет Полностью пассивная операция, можно перепродать на любом этапе строительства, защита государством. В случае финансового кризиса недвижимость может потерять в цене. Присутствуют риски банкротства застройщика, затягивания строительства. При срочной продаже надо уплачивать налог.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду 5–7 % годовых Классический способ инвестирования. Стабильный денежный поток в любое время. Необходимость ремонта каждые 5–6 лет, риски связанные с недобросовестными арендаторами.
Посуточная аренда квартир 7–10 % годовых Окупаемость 10–13 лет Это не пассивный доход, а активный заработок. Требуется регулярный поиск квартирантов, решение проблем с шумными арендаторами.
Почасовая аренда квартир 10–12 % годовых Самый высокий доход, который может приносить жилая недвижимость. Требуется активное участие в поиске квартирантов и проживание рядом с объектом.

Неморальный способ получения дохода, так как большинство клиентов ищет временное пристанище для интимных потребностей.

Комната для сдачи в долгосрочную аренду 6–8 % годовых Низкий порог входа. Комната сама по себе является проблемным активом, так как предусматривает постоянные согласования и решения споров с соседями.
Зарубежная недвижимость (жилая и коммерческая) 6–10 % Возможность передать управление УК и получать полностью пассивный доход. Постоянный рост стоимости. Высокий порог входа.
Пифы недвижимости ??? Сама по себе хорошая идея с низким порогом входа, которая должна решить вопрос,

как инвестировать недвижимость в России при малом капитале.

Пифы чрезмерно диверсифицируют портфели, добавляют неликвидные активы, из-за чего доходность пока что не представляет интереса.

Инвестиции в недвижимость в 2019–2020 годах. Стоит ли покупать недвижимость сейчас

На протяжении многих столетий недвижимость и драгоценные металлы являлись выбором инвесторов, беспокоящихся о сохранности своих средств. Вряд ли что-то поменяется в ближайшем будущем.

Эксперты прогнозируют рост стоимости квадратных метров в России в размере 5–10% в год, что вполне покрывает инфляцию.

С другой стороны, санкционная политика западных стран и падение реальных доходов населения должны отрицательно влиять на рынок недвижимости.

Из-за этого можно утверждать, что, по крайней мере, в больших городах нашей страны рынок недвижимости искусственно раздувается за счет избыточной денежной массы, которая имеется на руках населения, и которую просто некуда вкладывать.

Покупать жилье для себя или для аренды однозначно стоит. А вот для того, чтобы через год-другой перепродать с хорошим дисконтом — вряд ли.

Важно также помнить, что недвижимость, как было сказано выше, — актив осязаемый, и этим он принципиально отличается от самых высокодоходных криптовалют и  перспективных акций.

Так что в 2019–2020 годах приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость однозначно стоит!

06.05.2019
Поделиться:
Время чтения: 11 минут
2627
Ночной режим

Курсы криптовалют

Комментарии 0

Do NOT follow this link or you will be banned from the site!