Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Договор частичного (долевого) участия в строительстве предполагает трату собственных средств в какой-то проект здания, по окончанию воздвижения которого можно уже вступать в право собственности. Переход недвижимости в собственность, в свою очередь дает возможность осуществления любых операций – купли-продажи, дарения, сдачи в аренду.

Иногда возникают ситуации, когда еще на этапе возведения объекта недвижимости имеется необходимость продажи еще не существующей квартиры или помещения – тогда подобная сделка предполагает лишь переуступку права владения и производится она в особом порядке по существующим положениям законодательства.

 

 

Понятие переуступки прав

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: нюансы и риски

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения.

Договор переуступки права имеет четко выраженное определение – договор цессии. Подобное соглашение в более обширном смысле дает возможность ее новому обладателю нести обязанности и иметь права, которые были даны ее первому собственнику.

В каком-то смысле, договор цессии в вопросе перехода долевого участия от одного лица к другому означает переуступку права требования долга. Объясняется это тем, что первоначально лицо осуществило перечисление определенной суммы, таким образом обеспечив себе по окончании строительства получение помещения определенной площади и с конкретной характеристикой от застройщика. В свою очередь, передача такой возможности (также осуществляемой за определенную сумму, которая, к слову, может быть отличной от величины первоначальных вложений) дает новому обладателю требовать так называемый долг от организации, осуществляющей возведение здания – готовой квартиры.

Стоит отметить, что покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме уже не возможна – подобная процедура осуществима лишь при варианте, когда здание не введено в эксплуатацию и не оформлен документ приема-передачи. Если такой факт уже имеет место, то передача любых прав на постройку осуществляется с помощью более привычных нам операций купли-продажи, дарения и т.д.

 

Законна ли такая операция при долевом участии

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме является вполне законной операцией на территории РФ. Подобная возможность для граждан указывается в тексте ФЗ №214 (регулирующем главные особенности и вопросы возведения зданий и помещений по ДУ), а также в ГК РФ.

Фактически означает, что если у какого-то лица имеются официально подтвержденные документы о том, что он принимает участие в строительстве путем вложения собственных средств и по его окончанию имеет законное право на получение в собственность квартиры, то даже в случае ее еще фактического отсутствия можно передать свое право на требование.

Стоит отдельно отметить, что при подписании соглашения долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с полным его текстом – иногда он содержит пункт запрета переуступки права собственности на квартиру и осуществить такую операцию будет невозможно.

Заключение подобного соглашения может быть выгодно для обеих сторон, участвующих в ней:

  • Для дольщика (продавца) – могут получить материальную выгоду фактически от продажи еще не существующего помещения. Также, таким образом с согласия застройщика имеется возможность передавать обязательство в виде непогашенного долга – той суммы, которую дольщик еще не полностью перевел. Осуществляется такая операция зачастую в тех случаях, когда собственник прав уже начал перечисления положенных средств, но остальные выплатить он не в состоянии;
  • Для покупателя – таким образом имеется возможность по весьма приемлемой и выгодной цене приобрести право на собственность возводимой недвижимости. Разумеется, для покупателя будут иметься некоторые риски, но поговорим об этом чуть позже.

 

Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Разобравшись в том, что такое переуступка прав и для чего она используется, рассмотрим более подробно саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов.

В первую очередь при желании осуществления подобной сделки собирается положенный в таких случаях пакет документов:

  • Заявление о регистрации ДДУ;
  • В том случае, если для погашения средств долевого участия был взят кредит в банке – договор о предоставлении займа;
  • Оформленный договор на участие в долевом строительстве и приложения к нему;
  • Юридические лица дополнительно предоставляют копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве плательщика налогов, решение об участии в сделке (если учредитель ООО в единственном числе), протокол проведенного собрания (если учредителей несколько);
  • Физические лица – граждане подают дополнительно разрешение супруги или супруга (при их наличии) или выписку о том, что не состоят в браке;
  • Если полным собственником (или частичным) строящегося помещения является несовершеннолетний, то согласие органов попечительства на переуступку прав;
  • Квитанция о внесении государственной пошлины за оформление соглашения цессии (на данный момент 350 рублей);
  • Если первоначальным владельцем внесена не вся положенная сумма в пользу застройщика, дополнительно предоставляется оригинал и копия согласия организации, осуществляющей возведение.

Образец договора переуступки права требования должен содержать в себе следующие обязательные положения:

  • Название документа;
  • Наименования и реквизиты сторон;
  • Основная информация о возводимом объекте, на который переуступается право (площадь, сколько комнат, номер квартиры, который будет после окончания постройки и т.д.);
  • Стоимость предмета договора;
  • Каким образом будет вноситься оплата;
  • Передаются ли вместе с правом собственности обязанности по частичному погашению невыплаченных сумм;
  • Ответственность сторон по данному соглашению;
  • Контакты участников соглашения, их подписи.

 

 

Как оформляется переуступка права аренды земельного участка

Отдельным моментом в процессе передачи прав относительно строительства, является вопрос переуступки права аренды земельного участка. Осуществляться он может двумя способами:

  • Заключение договора аренды между арендатором на текущий момент и третьим лицом – таким образом возникает появление нового документа – договора субаренды. В этом случае уже арендатор, выступающий таковым по первому соглашению будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее осуществлять дальнейшее строительство на конкретном участке – арендатором. Основным условием такого соглашения является то, что срок действия его не должен по имеющейся продолжительности превышать первый договор аренды – ведь по сути, конечный арендатор получает право пользования от лица, которое также ограничено временными рамками владения. По поводу суммы аренды – никаких ограничений не существует – она может быть как больше первоначальной суммы, так и меньше;
  • Уступка права на аренду. Заключается в передаче прав на конкретные земельные участки третьему лицу (в дальнейшем он именуется как арендополучатель). Подобное соглашение заключается с обязательным условием уведомления собственника участка.

Особенностями договора об уступке права аренды являются следующие моменты:

  • Если возможность осуществления такого соглашения не оговаривалась в документе аренды, то выполнить ее нельзя;
  • Необходимо знать, что если назначение передаваемых земель исключительно для использования в целях сельского хозяйства, то производить на нем строительство жилого помещения по закону нельзя. В таком случае для начала инициируют процедуру смены целевого назначения (если такое действие для конкретного участка возможно).

 

Риски покупки по переуступке права

Риски при переуступке права требования в долевом строительстве

Основными рисками покупки квартиры по переуступке прав или земельного участка путем договора цессии являются следующие:

  • Наличие третьих лиц в отношениях между застройщиком и дольщиком – в основном, это банковские структуры. Порой, при невыплаченном кредите бывает очень сложно получить их согласие;
  • Приобретение права собственности может быть сопряжено с опасностью замораживания процесса возведения объекта на определенном этапе и, иногда, исчезновении ответственного лица-застройщика. Естественно, в таком случае дом не будет введен в эксплуатацию и квартира не сможет перейти в полноправную собственность;
  • Порой слишком длительная процедура получения права собственности в многоэтажном доме. Зачастую, в процессе строительства участвует слишком много контрагентов и в связи с этим сбор необходимых документов для введения дома в эксплуатацию (плюс срок получения разрешений). Все это может отодвигать сроки окончания всех обязательных процедур.
  • При переуступке права пользования землей могут возникнуть какие-то долговые обязательства (перед банками, государственными структурами и т.д), в результате которого она может пойти в счет погашения таких обязательных сумм.

 

Необходимо ли платить налоги

Необходимо ли платить налоги при переуступке прав требования в долевом строительстве

Касаемо необходимости уплаты налогов за отчуждение права владения можно отметить следующее:

  • При подписании соглашения, по причине которого права владения переходят от одного лица другому, одна сторона получает материальную компенсацию – так называемую прибыль;
  • Российское законодательство имеет четкие формулировки относительно полученной гражданами прибыли – за исключением некоторых случаев она должна облагаться налогом, который уплачивается в определенные сроки на счет государства;
  • В том случае, если на основании соглашения о переуступке права владения оплата произошла не в денежном выражении, а, к примеру, в любой устраивающей обе стороны натуральной форме, это не отменяет необходимости уплаты налога;
  • Первоначальный собственник прав на квартиру или же земельный участок обязательно отчитывается в налоговую инспекцию (сдает форму НДФЛ) и перечисляет положенную сумму. Стоит отметить, что сделки, осуществляемые между близкими родственниками, также подлежат обложению.

Таким образом, переуступка прав собственности в случае долевого участия в возведении жилого объекта и пользовании землей – вполне законная сделка, которую можно осуществить с выгодой для всех ее сторон. Как и любое соглашение, она имеет определенные риски и должна производиться со сбором необходимых документов и по установленному порядку.

Остались вопросы или хотите обсудить статью?
Добро пожаловать на форум MBFinance
Обменник

Вам также может понравится...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code