Как заработать на квартире: способы, преимущества и недостатки

Квартира – оптимальный инструмент заработка. Недвижимость защищает деньги от инфляции и позволяет приумножить капитал. В этой статье мы рассмотрим лучшие варианты того, как заработать на квартире в 2022 году.
К наиболее популярным способам заработка на квартирах относится:

1. Долгосрочная сдача.
2. Посуточная аренда.
3. Субаренда.
4. REIT инвестиции (ЗПИФН: паевые инвестиционные фонды).
5. Создание антикафе (франчайзинговая модель).
6. Перепродажа проблемных объектов.
7. Покупка банкротных квартир.
8. Изменение статуса квартиры (перевод).
9. Долевая продажа квартиры.
10. Перепродажа отремонтированной квартиры.
11. Продажа квартиры в новостройке.
12. Срочный выкуп недвижимости.

Начинающему предпринимателю следует проанализировать доходность способов заработка и выбрать максимально подходящий метод извлечения прибыли с помощью объекта недвижимости.

Долгосрочный найм

Долгосрочная аренда квартиры позволяет иметь стабильную выручку. Найм считается консервативным малорисковым инструментом заработка. Получение дохода от долгосрочного найма заключается в сдаче квартиры по стандартному гражданско-правовому договору.

Финансовые вложения определяются стартовой ситуацией. Собственное жилье можно сдавать с текущим ремонтом без хоумстейджинга: цена квартиры не имеет значения. Начальные инвестиции при покупке недвижимости зависят от особенностей рынка. Эксперты рекомендуют рассматривать квартиры с:

• готовой отделкой;
• мебелью;
• бытовой техникой;
• декором.

Для сдачи целесообразнее приобрести жилье в новостройке, а старых домов стоит избегать. Исторические старинные здания требуют существенных капитальных вложений: их не отбить долгосрочной арендой. Временные затраты на сдачу недвижимости минимальны. Для ускорения процесса рекомендуется привлечь риэлтора (комиссию специалиста оплачивает наниматель).

Основанием сделки является двухсторонний/трехсторонний договор. Документ заключается в ППФ с обязательным указанием арендной ставки (к примеру, 15-30 000 рублей в месяц). Соглашение не требует государственной регистрации или обязательного нотариального удостоверения. Легальная аренда квартиры предусматривает уплату налогов. Размер налоговых выплат составляет:

• 13% – физлицам;
• 4-6% – самозанятым;
• 13% – индивидуальным предпринимателям;
• 6% – индивидуальным предпринимателям УСН.

Долгосрочная аренда позволяет сохранить капитал, заработав на ежемесячной ренте, подорожании квартиры, получении налогового вычета. Но главным минусом найма является жесткая привязка к рублю: падение курса национальной валюты станет причиной снижения доходности. Фактически долгосрочная сдача подойдет пассивным инвесторам, ориентированным на регулярное получение дохода без риска потери актива.

Квартира – ликвидное имущество, легко конвертируемое в наличные. Российская недвижимость стабильно дорожает, покрывая доходность депозитных ставок. Но подбором инвестиционных квартир должен заниматься профильный эксперт (для снижения рисков покупки некачественного объекта недвижимости).

Посуточная аренда

Посуточная аренда заключается в сдаче квартиры на короткий срок. Нанимателями выступают командировочные, студенты-заочники, туристы. Финансовые траты по обустройству квартиры определяются уровнем планируемого ремонта, сервиса, меблировки. Для объектов в собственности расходы составят 100-500 т.р. Однако посуточный найм предусматривает высокую амортизацию: не стоит покупать дорогую технику или делать ультрасовременный ремонт (крупные инвестиции не окупятся).

Существенные амортизационные расходы возрастут при передаче жилья компаниям, оказывающим услуги доверительного управления. Но при самостоятельной посуточной сдаче придется заниматься полноценной организацией процесса:

• покупкой бытовой техники и мебели;
• хоумстейджингом;
• рекламой;
• заключением договоров;
• показами;
• приемкой объектов;
• уборкой.

Посуточный найм предполагает обязательную оплату налогов 4-13% (налоговая ставка определяется выбранным режимом налогообложения). Расчетная сумма устанавливается договором аренды жилых помещений. Соглашение составляется в ППФ. Помимо договора сдача на сутки требует предварительного составления бизнес-плана, описывающего:

• расчет заполняемости;
• постоянный мониторинга конкурентов;
• регулярные вложения в клининг, модернизацию, хоумстейджинг, ремонт квартиры.

Краткосрочный найм подходит тем, кто считает аренду квартиры основным бизнесом. Посуточная сдача жилья плохо совместима с иной предпринимательской деятельностью.

Наиболее ликвидны для найма однушки, студии, апартаменты из-за низкой стоимости квадратного метра арендной площади. Многокомнатные квартиры дают минимальный профит: в долгосрочной перспективе трешки/четырешки целесообразнее разменять на 2-3 мелких объекта. Перед посуточной сдачей следует просчитать главные риски. Краткосрочная аренда выгодна, но трудозатратна и опасна, т.к. жилье на сутки могут снимать для:

• проживания по поддельным документам (ксерокопиям, сканам паспорта);
• проведения махинаций с жильем (пересдачи объекта по фальшивому свидетельству);
• организации мини-притона.

Собственники жилья на сутки вынуждены периодически общаться с сотрудниками правоохранительных органов. Подбор квартирантов при посуточном найме – это целое искусство. Не стоит связываться с краткосрочной арендой, если нет возможности быстро пробивать паспорта или находить нужные контакты в органах юстиции.

Субаренда

Субаренда – сдача съемной недвижимости. Сделка позволяет получать доход в виде разницы между ставками найма. Размер инвестиций определяется конкретным городом. Заработать на субаренде можно без собственного жилья. В первоначальные траты следует закладывать:

• стоимость месяца найма;
• страховой депозит;
• гонорар риэлтора (50% месячной ставки).

Поиск субарендной квартиры занимает 1-2 недели (срок определяется особенностями региона). Главное условие успешной сдачи, обеспечивающее стабильный спрос: близость к автобусной остановке, метро, железнодорожной станции. Пешая или транспортная доступность объекта важна всем нанимателям.

После согласования условий сделки с собственником недвижимости подписывается договор с пунктом о допустимости субаренды. Документ станет базой для последующих соглашений с нанимателями и обеспечит стабильный заработок на съемной квартире, т.к. позволит согласовать точные сроки сдачи объекта.

Налоги по субаренде составляют 4-13%. Возможность оплаты сбора следует согласовать с хозяином жилья. Внесение налогов может подставить владельца квартиры, засветив объект в базе ФНС. Субаренда требует постоянного контроля, четкого составления договоров, обязательного сбора страховых депозитов для предотвращения несанкционированной порчи имущества или досрочного съезда квартирантов. Это достаточно напряженный и малоприбыльный бизнес, но он подходит начинающим инвесторам без собственного жилья.

Инвестиции в REIT (ЗПИФН) фонды

REIT (Real Estate Investment Trust) фонды – паевые компании коллективных инвестиций в недвижимость. На территории Российской Федерации REIT представлены ЗПИФН (закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости). Деятельность организаций предусматривает:

• покупку объектов недвижимости;
• управление жильем;
• сдачу квартир (арендные ставки устанавливает ПИФ);
• проведение операций с ипотечными закладными.

Участник ЗПИФН (REIT) передает деньги в доверительное управление, оформляя соответствующий договор, не распыляясь на работу с недвижимостью. Паевый фонд гарантирует стабильную выплату дивидендов и помогает с оформлением налоговой декларации (налоговые проценты составляют 4-13%).

Но паевые инвестиционные фонды отличаются высокой чувствительностью к колебаниям рынка и повышению ключевой ставки. ПИФы — это дополнительный инструмент заработка при диверсификации рисков, но они не подходят для крупных инвестиций.

Создание антикафе с использованием франшизы

Антикафе – общественное заведение с оплатой проведенного времени. Организация не предусматривает:

• обязательную готовку, сервировку, подачу блюд;
• получения разрешения СЭС;
• проведения дорогого ремонта.

Антикафе преимущественно открываются по франчайзинговой модели с тратами на покупку франшизы, оплату паушального взноса, декоративное оформление квартиры, налоговые сборы (4-13%). Документы антикафе предоставляет франчайзер. Главными минусами бизнеса являются привязка к франчайзеру, ограниченность бизнес-модели, сложность раскрутки. Но квартирное антикафе предусматривает:

• постоянное совершенствование;
• регулярную модернизацию декора;
• повсеместную раскрутку SEO, SMM.

Собственник должен быть готов заниматься поддержкой бизнеса с использованием доступных инструментов.

Перепродажа проблемных объектов

Квартиры, имеющие проблемы в истории или документах БТИ, продаются с дисконтом. Объекты могут принести до 30% дохода. Схема заработка на проблемном жилье включает:

• поиск дешевых квартир;
• обзвон вариантов;
• уточнение проблем;
• осмотр объектов;
• проверку истории;
• оформление договора;
• передачу денег;
• проведение регистрации перехода права собственности;
• исправление ошибки;
• перепродажу жилья.

Бизнес предусматривает вложения от 500 т.р. (суммы определяются рыночной ситуацией региона). Временные затраты зависят от сложности ситуации. На сроки влияет точный список действий перекупщика. Как правило, инвестор занимается:

• переоформлением документов;
• исправлением красных линий БТИ;
• выпиской отказников;
• выселением проблемных дольщиков;
• решением спорных наследственных ситуаций.

Характер необходимых мероприятий уточняется индивидуально. Список требуемых действий устанавливается на основании анализа документационного пакета. После изменения проблемных пунктов в истории объекта предприниматель продает квартиру по рыночной цене на основании ДКП. С дохода, полученного от перепродажи, физлицо вносит налог (13%). Если во время исправления правовых ошибок, собственник будет сдавать жилье, то ему также потребуется оплатить налоговый сбор 13%. Налогооблагаемой базой в этом случае будет стоимость аренды, указанная в договоре.

Стабильный заработок на квартирах с проблемами требует грандиозных эмоциональных, временных, моральных затрат. Бизнес подходит тем, кто обладает административным ресурсом и связями в силовых структурах.

Покупка банкротных квартир

Покупка жилья банкротов – один из быстрых способов заработать на рынке недвижимости. Банкротные торги проводятся в электронной форме на онлайн-площадках (для отслеживания торгов используется сайт ЕФРСБ, картотека арбитражных дел, местные печатные издания). Особенность торговых сделок заключается в трехэтапной структуре, включающей:

• начальные торги;
• повторные торги;
• торги путем публичного предложения.

Квартиры продаются с дисконтом в размере 10-50% от рыночной стоимости. После покупки жилье можно продать, заработав на разнице. Первоначальные инвестиции определяются регионом нахождения объекта. Вложения составляют 1-100 млн.руб.

Сделки оформляются стандартным ДКП. Налог платится по факту перепродажи объекта (с разницы цен). Простая покупка банкротной квартиры не облагается налогом и позволяет получить вычет.

Процедура требует временных затрат на подготовку, поиск жилья и проведение торгов, но она позволяет купить квартиру с огромной скидкой. Заработок подходит профессиональным инвесторам, риэлторам, юристам, регулярно анализирующим рынок недвижимости. Специалисты понимают: квартира с дисконтом не обесценится спустя 5-6 лет. В финансовый кризис жилье защищено от быстрого падения доходности лучше иных активов.

Изменение статуса квартиры

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость (офис, торговое помещение, прачечную, производственный цех) позволяет заработать на ведении собственного бизнеса или сдаче объекта в аренду. Для этих целей подходят объекты на первых этажах в микрорайонах с прекрасной проходимостью. Переоформление статуса жилья требует серьезных инвестиций, временных затрат, изучения нормативных актов. Процедура предусматривает обилие бюрократических сложностей, связанных с:

• получением одобрения собственников остальных квартир;
• проведением работ по перепланировке, переоборудованию жилплощади;
• согласованию проектов с органами БТИ;
• оформлением разрешений санэпидемстанции.

Официальное изменение статуса жилья предполагает регистрацию документов в Росреестре (с обязательной выдачей скорректированной справкой ЕГРН). Список документов на подачу в орган юстиции уточняется индивидуально. Перевод квартиры в нежилой фонд часто приводит к повышению кадастровой стоимости и увеличению годовых налоговых сборов по недвижимости. После официальной оценки собственник может оспорить сумму, попытавшись снизить налогооблагаемую базу.

Изменение статуса недвижимости – сложная затратная процедура с непредсказуемым финалом. Указанными сделками стоит заниматься после:

• тщательного анализа рынка коммерческой недвижимости региона;
• подтверждения заявленных значений доходности;
• получения административного разрешения.

Заработок на переводе квартир подходит преимущественно брокерам, работающим с нежилыми объектами. Маклеры способны прочувствовать рынок, предугадав тенденции развития конкретного района.

Продажа квартиры по долям

Долевая продажа квартиры – способ заработка, популярный у миллениалов. Процедура предусматривает:

• поиск подходящего объекта;
• проведение сделки покупки квартиры при условии предварительной проверки правовой истории объекта;
• проведение ремонта с разделением жилья на мини-квартиры (студии);
• продажу студий в качестве доли в праве собственности.

Финансовые вложения в проект предусматривают траты на покупку жилья, разработку проекта, создание студий с личными санузлами. Перепланировку не удастся узаконить, но покупатели получат отдельные квартиры по сниженной цене. Удачная продажа студий дает отличный профит, но требует существенных временных затрат (3-6 месяцев). Конкретные сроки продажи определяет точная стоимость жилья: соотношение цен мини-студий и типовых квартир, являющихся выделенными объектами недвижимости.

Долевая продажа квартиры – рисковый бизнес. При ремонте на незаконную перепланировку могут пожаловаться соседи и вызвать представителей ЖилИнспекции, задокументировав запрет на последующую перепланировку и перепродажу микро-студий. Бизнес подходит риэлторам и опытным предпринимателям, умеющим просчитывать риски. Инвестору стоит сначала познакомиться с соседями и лишь потом вкладывать деньги в покупку недвижимости.

Продажа отремонтированной квартиры

Ремонт придает жилью определенную добавочную стоимость. Бизнес на продаже отремонтированных квартир в Москве и иных городах России включает:

• поиск объектов;
• обзвон, осмотр, торг;
• подписание ДКП;
• осуществление регистрационных мероприятий;
• ремонт;
• хоумстейджинг;
• рекламирование;
• проведение сделки.

Одна продажа квартиры с евроремонтом позволяет заработать до миллиона рублей (сумма определяется регионом). Доход зависит от финансовых вложений на объект, покупку стройматериалов, ремонт, декор. Процедура требует серьезных временных затрат и постоянного контроля за процессом ремонта. Отделка, реклама, поиск покупателей могут занимать до полугода. Определить целесообразную стоимость квартиры для реализации поможет риэлтор.

При покупке и продаже жилья заключаются договора. Разница между суммами в первом и втором ДКП является налогооблагаемой базой: с нее платится налог 13%. Перепродажа отремонтированной недвижимости – своеобразный способ дохода. Процедура подходит физлицам, разбирающимся в ремонтах или имеющим собственную бригаду строителей-отделочников.

Продажа квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке с последующей перепродажей позволяет получить разницу между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи за вычетом расходов, возникших в процессе. Инвесторы используют разные схемы получения прибыли:

• купить на раннем этапе, продать после сдачи ГК по ДКП;
• купить на этапе котлована, продать до окончания строительства по договору переуступки;
• купить по договору долевого участия или переуступки, сделать качественный ремонт, продать по ДКП по наиболее выгодной цене;
• купить по ДДУ, сделать ремонт, начать сдавать квартиру посуточно, раскрутить объект, продать как готовый бизнес.

Размер финансовых вложений определяется регионом нахождения жилья. Нижняя планка инвестиций составляет 300-500 т.р. (можно взять ипотеку). Перепродажа квартиры в новостройке предусматривает оплату налога 13% для физлиц. От сбора освобождаются граждане, владеющие объектом более 5 лет (срок собственности исчисляется с момента полной оплаты ДДУ).

Покупка новостройки и последующая продажа – простой необременительный способ заработка. Схема подходит широкому кругу инвесторов, не требуя узкопрофессиональных знаний. Однако перед подписанием ДДУ следует прочитать отзывы и финансовые отчеты застройщика для оценки вероятности заморозки стройки и банкротства девелопера.

Срочный выкуп недвижимости

Срочный выкуп квартир позволяет получить доход 30% с объекта при условии первоначальных инвестиций от 500 т.р. Процедура включает:

• рекламу услуг срочного выкупа, частного финансирования, залогового кредитования;
• проведение переговоров с потенциальными продавцами;
• осмотр объектов;
• проверку истории перехода права;
• согласование стоимости;
• подписание ДКП;
• госрегистрацию документов;
• выдачу денежных средств.

Срочный выкуп дает возможность выгодно приобрести жилье для сдачи в аренду или перепродажи (с обязательной уплатой налога в 13%). Процедура помогает находить высоколиквидные интересные объекты недвижимости, получая доход от оборота.

Срочный выкуп квартир – стабильный способ заработка. Схема подходит физлицам с административным ресурсом и возможностями быстрой проверки документов по официальным/полулегальным базам.

Итоги

Недвижимость помогает получить пассивный доход или сорвать разовый куш за счет правильного анализа рыночной ситуации. Но возникающие идеи придётся тестироваться самостоятельно. Никто не расскажет, как зарабатывать на квартире в Москве и получать стабильную выручку. Допустимо использовать советы знакомых риэлторов или инвесторов, но действовать строго по рекомендациям сторонних экспертов нельзя. Смешение разных стилей деятельности приведет к предпринимательскому винегрету, станет причиной лишних трат.