Прогноз цен на недвижимость на 2023

Начиная с 2020 года, рынок недвижимости в России находится в условиях неопределенности – цены стремительно растут, уровень спроса и предложения колеблется, ставки по ипотеке увеличиваются. В 2022 году на россиянах особенно остро отразилась нестабильная социально-политическая ситуация в стране: повышение ключевой ставки с 9.5 до 20% годовых, массовые миграционные процессы, снижение покупательской способности и отсутствие уверенности в завтрашнем дне сказались на рынке первичного и вторичного жилья.

В конце 2022 года цены начали снижаться, но сохранится ли эта тенденция на 2023 год и стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас? Чтобы разобраться в этих вопросах, наша редакция собрала мнения экспертов и подготовила прогноз цен на недвижимость в России в 2023 году.

Тенденции среди застройщиков

В 2022 году на фоне резкого увеличения ключевой ставки Центробанка до 20% выросла ставка по льготной ипотеке – с 1 июля 2021 года ипотеку выдавали под 7% годовых, а с марта 2022 года ставка поднялась до 12% годовых. Спрос на новостройки сохранился, т.к. многие покупатели оформляли сделки по ранее одобренным ипотечным заявкам. Другие люди боялись, что рубль обесценится, поэтому вкладывали деньги в ликвидный актив в виде недвижимости.

Рекордные скидки

В апреле-мае спрос на новостройки начал снижаться. Тенденция к снижению покупательской активности наблюдалась и в течение следующих месяцев – так за 2022 год спрос на первичное жильё в России сократился на 21.7%. Чтобы привлечь покупателей, многие застройщики вводили скидки – кредит с близкой к нулю ставкой, траншевая ипотека с выдачей денег заемщику по частям, скидки до 35%.

Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet, прокомментировал ситуацию на рынке новостроек в Москве: «В таких объемах и с такими значениями в цифрах скидок на рынке еще не фиксировали. Каждый год определенное количество объектов выходит в продажу со скидкой, особенно перед окончанием года, но в этом году таких объектов гораздо больше. Размер дисконта доходит до 35%».

Сокращение количество новых объектов

Снижение спроса привело к сокращению количества объектов, которые застройщики выводят на рынок, от чего также зависит прогноз цен на недвижимость в 2023 году. Михаил Бурмистров, генеральный директор «INFOLine-Аналитика», отметил, что в России не было распродано 66 миллионов квадратных метров или 66% от общего количества квартир в стадии строительства. Об этом также заявил гендиректор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.

Ожидается, что в 2023 году объемы строительства сократятся, т.к. застройщикам необходимо реализовать имеющиеся объекты. Однако полной заморозки стройки ждать не приходится – в противном случае к 2025 году на рынке возникнет дефицит предложения.

Рост этажности и сокращение площади

Другая тенденция, которую отметили эксперты, — сокращение площади квартир. Аналитики компании «Метриум» выяснили, что в среднем площадь квартиры в Москве сократилась на 8% — с 58.8 квадратных метров в ноябре 2021 года до 54.3 кв.м. в ноябре 2022 года. Это также подтверждает Валерия Цветкова, управляющий директор агентства недвижимости «БОН ТОН»: «В 2022 году в Москве продолжается снижение средней площади квартир и апартаментов. За год больше всего она снизилась в премиум-классе — на 12%, со 108 до 95 кв. м. В массовом сегменте — на 9%, с 48 до 44 кв. м, в бизнес-классе — на 5%, с 68 до 64 кв. м.».

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», объясняет сокращение площади следующим образом: «Это обусловлено в первую очередь невысоким уровнем доходов населения. Кроме того, покупатели становятся рациональнее и все чаще отдают предпочтение квартирам без длинных коридоров и других нефункциональных элементов». Эксперт также добавляет: «Сохранится тренд на увеличение этажности новостроек. Ведь чем выше здание, тем ниже себестоимость каждого «квадрата». Повышая этажность, можно сохранить привлекательные цены без ущерба для качества жилья».

Проценты по ипотеке и динамика спроса на ипотечные кредиты

Согласно данным агентства «Метриум», с января по октябрь прошлого года банки Москвы выдали более 35 тысяч кредитов на покупку первичного жилья. Общая сумма таких сделок составила 281 миллиард рублей. За такой же период в 2021 году покупатели оформили 44 тысячи ипотечных займов, что свидетельствует о снижении спроса на недвижимость в целом.

Однако доля ипотечных сделок в новостройках в ноябре 2022 года достигла 81%, что на 21% больше, чем годом ранее. Ипотека пользовалась большим спросом из-за распространения программ с низкой ставкой. В портфелях пяти крупных банков доля сделок по ипотеке от застройщика составила более 50%. При этом средняя ставка в январе равнялась 5.9%, а уже в августе составила 3.7%. Летом средняя ставка достигала 10%.

Другой тенденцией, связанной с прогнозом цен на недвижимость на 2023 год, стало увеличение среднего срока ипотеки. В августе 2022 года он составил 23 года, в сентябре – 23.5. При этом год назад средний срок равнялся 20 годам. По словам Валерия Емельянова, эксперта «БКС Мир инвестиций», рост срока выплат становится фактором того, что цены должны снизиться – для роста рынка необходимо, чтобы уменьшались либо цены, либо ставки по ипотеке. В настоящее время стоимость 2/3 объектов искусственно завышена в т.ч. из-за околонулевых ипотечных программ, которые действовали в прошлом году. Ожидается, что со временем цены вернутся в норму.

Факторы, влияющие на изменение цен на недвижимость

Чтобы составить прогноз цен на недвижимость в России в 2023 году, важно определить ключевые факторы, которые влияют на стоимость. В их числе ставки по ипотеке, инфляционные процессы и доступность строительных и отделочных материалов.

Ставки по ипотеке

Ключевой фактор, который стимулирует спрос на жильё и делает его доступнее, — льготные ипотечные программы. В ноябре прошлого года Минфин заявил, что не планирует продлевать льготную ипотеку под 7% годовых. Однако в декабре правительство продлило программу до июня 2024 года. При этом ставка выросла до 8%. Тогда же была продлена «Семейная ипотека» под 6% годовых.

Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи», дал свой комментарий об ипотечных программах: ««Продление льготной ипотеки сразу на длительный срок — хороший сигнал для рынка недвижимости, который позволит девелоперам строить долгосрочные планы по выводу на рынок новых проектов».

При этом риэлтор Александр Иванов напоминает, что долговые обязательства растут: «С одной стороны, у потенциальных заемщиков сохранился шанс на невысокий ежемесячный платеж по ипотеке. Но, с другой стороны, у них вырастут расходы на обслуживание долговых обязательств из-за роста ставок и «перегретых» цен на новое жильё».

Несмотря на продление программы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, стоимость жилья в новостройках все равно снизится, пусть и с меньшей скоростью. Согласно мнению аналитика, прогноз цен на недвижимость в 2023 году следующий – стоимость сократится не за счет цены лотов, а благодаря скидкам: «Скидки — это не только прямой дисконт, но и прочие акции вроде «машино-место в подарок». Новые проекты будут стартовать с более низкой ценой».

Инфляция

Ключевая ставка влияет на ставки по потребительским и ипотечным кредитам. Она определяется Центробанком и зависит от уровня инфляции. По прогнозу ЦБ, в 2023 году ожидается снижение инфляции с 12-13% до 5-7%. Также вероятно, что инфляция достигнет 4%.

Ярослав Островский, эксперт департамента стратегических исследований Total Research, подтвердил ожидания ЦБ: «В следующем году инфляция действительно может снизиться. Тарифы ЖКХ не будут трогать до июля 2024 года. Продовольственная инфляция стабилизируется и в конечном итоге начнет снижаться за счет перехода на продукцию отечественных производителей».

Ольга Магилина, управляющий партнёр компании Nordhus, не согласна с этим мнением. Она говорит, что следует учитывать высокую вероятность серьезной инфляции в текущем году. Кроме того, даже ожидаемая Центробанком инфляция 5-7% — это все же умеренно высокий уровень, т.е. нельзя сделать точный прогноз о падении цен на недвижимость в 2023 году.

Доступность строительных материалов

Рост стоимости строительных материалов приводит к тому, что прогноз цен на вторичную недвижимость в 2023 году более благоприятный, чем на первичную. Покупатели не уверены, что застройщик сможет сдать объект, поэтому обращают внимание на вторичный рынок и зачастую ищут лоты с готовым ремонтом, т.к. боятся роста цен на отделочные материалы. Однако в 2023 году ситуация не так однозначна.

Как отмечает аналитический центр Банки.ру, строительные материалы резко подорожали в марте прошлого года, но со временем цены стабилизировались, а с мая пошли на спад: «Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».

Надежда Коркка также считает, что резкого подорожания ждать не стоит, т.к. «государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику». В то же время рост цен, по ее мнению, сохранится, но он будет не таким стремительным.

Вторичное жильё

До введения программы льготной ипотеки спрос между вторичным и первичным жильём распределялся 70% на 30% соответственно. После того, как государство ввело льготную программу, количество сделок перераспределилось поровну между двумя рынками. Теперь спрос вновь сдвигается в сторону вторичной недвижимости.

Согласно мнению экспертов, прогноз цен на недвижимость-вторичку в 2023 году следующий: «У всех участников рынка есть понимание, что стоимость вторичного жилья будет снижаться», — утверждает директор «ИНКОМ-Недвижимости» в направлении «Вторичный рынок» Сергей Шлома. Он также добавляет: «Покупательский интерес во вторичном сегменте поддерживается грамотной дисконтной политикой собственников-продавцов. Абсолютное большинство предоставляет скидки, плюс снизилась базовая стоимость объектов, по которой они выставляются на продажу».

Как заявляет риэлтор Ольга Минайкина о прогнозе цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2023 году, стоимость объектов продолжит падать. «Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продать, скидывают цену и дальше ждут».

Также увеличивается число свободных продаж – собственники стремятся как можно раньше продать объект, но не вкладывают деньги в новое жильё, т.к. надеются на снижение цен и более выгодные предложения.

Говоря о прогнозе цен на недвижимость Москвы на 2023 год, риэлтор Константин Каупуш заметил явное увеличение спроса на вторичное жильё, т.к. первичный рынок стал более рискованным: «Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов».

Аналогичного мнения придерживаются аналитики «Циан» — несмотря на отсутствие льготных программ на вторичном рынке, спрос перетекает к готовой недвижимости. Так в марте в Москве спрос вырос на 36% по сравнению с февралем, а в ноябре – 8% по сравнению с октябрем.

Одновременно с этим эксперты прогнозируют снижение цен на вторичную недвижимость, т.к. активность среди покупателей существенно снизилась, а собственники готовы предлагать скидки. Ожидается, что цены на вторичном рынке ежемесячно будут опускаться на 1%.

Новостройки

Надежда Коркка считает, что на рынке новостроек стоит ждать умеренного роста цен: «Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен».

Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина», не ожидает повышения стоимости: «Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».

Говоря о прогнозе цена на недвижимость Екатеринбурга в 2023 году, эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина также не видит поводов для роста цен: «В последние месяцы стоимость квадратного метра в Екатеринбурге показывает около нулевую динамику, а с апреля средняя стоимость снизилась на 5%. В начале года спрос снижается за счет каникул, к тому же условия по ипотеке ухудшились».

Президент калининградской гильдии риэлторов Олег Перевалов также отмечает снижение спроса и даёт следующий прогноз цен на недвижимость в Калининграде в 2023 году: «Сейчас люди далеко не смотрят, горизонт планирования короткий. Поэтому по новостройкам прогноз такой: их будут покупать хуже, чем «вторичку», потому что повышается ставка и отделка — удовольствие недешёвое, а части материалов вообще нет, придётся долго ждать, пока их доставят. Более того: пока дом достроят, никто не знает, сколько будут стоить отделочные материалы потом».

Аренда жилья в 2023 году

В 2023 году рынок аренды квартир должен оживиться. По мнению Павла Луценко, генерального директора портала «Мир квартир», раньше стоимость аренды не увеличивалась так же быстро, как цены на вторичное или первичное жильё. Теперь же рынок продажи остановился, спрос снизился, а россияне отдают предпочтению квартирам в аренду, которые не связаны с серьезными рисками и большими тратами. В результате спрос и цены на арендное жильё вырастут.

В январе текущего года уже был отмечен рост цен на аренду. Снять однокомнатную аренду в Санкт-Петербурге стало на 6% дороже, в Воронеже – на 5%, во Владивостоке – на 6%. Согласно аналитике и прогнозу цен на арендную недвижимость СПб 2023 года, продолжится удорожание.

Вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев ожидает появления государственных льготных программ для арендного жилья: «Не исключаю, что власти наконец дозреют до программ, связанных с арендным жильём. Найм жилья (например, через жилищные сертификаты для нужных в тех или иных регионах работников или для военных) гораздо дешевле, чем ставку по масштабным льготным ипотечным программам. Особенно если учесть, что эта ставка сейчас растет».

Загородная недвижимость: дома и земельные участки

На рынке загородной недвижимости отмечается рост активности среди покупателей. Вячеслав Котлов, директор по продажам в строительной компании HalleHouse, утверждает, что появляются запросы на новые проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и восстанавливаются работы на площадках, которые ранее были заброшены.

Эксперт добавляет: «На этом этапе подъёма рынка я рекомендовал бы начать строительство. В дальнейшем цены могут вырасти до 30–40%, если речь идёт об объектах элитной недвижимости с высокой долей импортных материалов и инженерии».

Об аналогичной тенденции говорит Вячеслав Дусалеев. В период с сентября по ноябрь 2022 года площадь введенных объектов ИЖС превзошла многоквартирное строительство в полтора раза. Более того, по данным портала ДОМ.РФ, более 50% граждан, которые живут в квартирах, хотят собственный дом.

Стоит ли покупать и продавать недвижимость в 2023 году?

Можно услышать множество мнений и прогнозов цен недвижимости на 2023 год – форумы, советы риэлторов и руководителей агентств. Все они сходятся во мнении, что ценовой «пузырь», образованный за последние годы, должен лопнуть. С конца 2022 года наблюдается снижение стоимости объектов на первичном и вторичном рынках. Ожидается, что в текущем году тенденция сохранится.

Исходя из этого, тактика зависит от того, собрался ли человек продавать или покупать квартиру. Собственники вторичного жилья не должны ждать, если они собрались выставить квартиру на продажу. Более того, при установлении цены рекомендуется ориентироваться на спрос, а не на стоимость квадратного метра. Если спроса нет, цену необходимо скорректировать.

Для покупателей ситуация противоположная: согласно прогнозу, произойдет снижение цен на недвижимость в 2023 году. Покупку можно отложить на небольшой срок и отследить тенденции на рынке. При этом нельзя забывать, что ситуация остается нестабильной и зависит в т.ч. от политических факторов. Риск того, что цены вновь вырастут, все же сохраняется.

Покупателям первичного жилья следует заранее просчитывать все факторы: насколько ликвиден объект, в каком районе он располагается, каковы переплаты по процентам и какая ипотечная программа выгоднее. Если же человек рассматривает покупку вторичного жилья, следует обратить внимание на квартиры, которые собственники хотят быстрее продать, поэтому предлагают скидки.