Лучшие застройщики России на 2022 год

В условиях экономической нестабильности вероятность банкротства, даже тех компаний, стабильность которых еще вчера казалась очевидной и незыблемой, многократно возрастает. Обесценивание рубля, череда ипотечных банкротств и сжатие рынка кредитования привело к существенному изменению финансового положения застройщиков. Даже те, кто пока не пострадал от кризиса, надежные и проверенные предприятия, находятся  под угрозой из-за падения спроса и возросших ставок по кредитам. 

Для потребителя эти изменения часто не очевидны, фиаско становится наглядным, только когда  компания перестает выполнять свои обязательства. Рассмотрим, что известно о реальном положении самых крупных и надежных застройщиков России, а также двух наиболее крупных по объемам экономической деятельности регионов страны. 

Критерии оценки застройщиков

При составлении рейтингов используются различные критерии. Эксперты стараются учесть все аспекты деятельности, чтобы выбрать действительно надежные компании. Основными критериями в стабильных условиях являются: объем вводимого жилья и минимальное количество просрочек сдачи объектов и недостроя. Однако в периоды экономической нестабильности, когда многие гиганты рушатся на глазах, такого простого подхода явно недостаточно. 

• Большинство рейтингов при оценке надежности учитывают следующие критерии:
• Длительность нахождения на рынке. 
• Объем вводимого в эксплуатацию жилья. 
• Структура компании.
• Обязательность (способность и готовность соблюдать заявленные сроки строительства и своевременно вводить в эксплуатацию жилье).
• Вхождение в состав саморегулирующихся организаций (СРО).
• Репутация. Наличие престижных наград от организаций, вызывающих доверие. 
• Отзывы. Мнение тех, кто уже стал клиентом компании. 

Но и этого мало. Для действительно объективной оценки  требуется анализ дел независимым аудитором. Но к такой процедуре строительные компании прибегают редко. Раньше российские предприятия это делали перед важными сделками с иностранными партнерами, для привлечения заемных средств или включения в листинг одной из крупных международных бирж, обычно иностранных. 

Теоретически, следовало бы учитывать кредитный рейтинг предприятий, однако на практике многие застройщики полностью или частично принадлежат крупным устойчивым холдингам, среди которых есть государственные или с госучастием. Поэтому стабильность в большей степени зависит от положения головного предприятия и/или готовности государственных менеджеров оказывать поддержку, чем от объема долговых обязательств.

Кроме того, инвестиционная привлекательность застройщиков во многом складывается из умения предложить востребованные на рынке объекты, как по соотношению цена-качество, так и по дизайну, планировке, локации. Последнее особенно важно в периоды кризисов, когда спрос падает, и тот, кто возводит наименее ликвидное, теряет клиентов много быстрее, чем конкуренты. А потому вынужден снижать цены, отчего падает доходность.

ТОП застройщиков Москвы и области

Для московского региона мы составили два рейтинга. Один отражает степень надежности компании, объемы строительства и масштаб деятельности компаний-застройщиков и фактически говорит об инвестиционной привлекательности самих предприятий. В другом сделан акцент на привлекательность возводимых ими квартир. Разумеется, часть компаний попали в оба рейтинга. 

Рейтинг застройщиков квартир

В топ 10 застройщиков столицы и области были включены не только наиболее крупные, но и наиболее известные компании. Т.е. те, которые ведут строительство в массовом сегменте, а не просто время от времени возводят по одному дорогостоящему объекту. Поэтому не всех из вошедших в рейтинг по объемам строительства в денежном выражении занимают лидирующие места. Кроме того, при формировании рейтинга учитывалась инвестиционная привлекательность объектов строительства. 

За период 2021-2022 годы в число лучших застройщиков столичного региона вошли:

• ПИК. Является признанным общероссийским лидером рынка. По объемам строительства существенно опережает конкурентов. Строит в основном в массовом сегменте жилье классов эконом и комфорт. Большая часть объектов жилого строительства располагается в Москве и Московской области. Ранее предприятие специализировалось на многоэтажной застройке, сейчас фокус постепенно смещается в сторону малоэтажной. В 2022 на стадии строительства находится довольно много домов в 5-6 этажей, так как такой формат также пользуется спросом при условии застройки больших участков в зеленой зоне. Купить квартиру в объектах ПИК можно за 2,7 млн. руб. и более. Выбор довольно большой, от 19 м2 до 186. Эксперты отмечают, что проекты не всегда  сдаются в срок, но задержки не критичные. 
• А101. Компания активно ведет строительство на территории новой Москвы, вдоль Калужского шоссе. Кроме многоэтажных домов строятся таунхаусы. Как видно из локации, большинство объектов находятся в зеленых зонах, застройщик выбирает территории, располагающиеся рядом с лесом или крупным парком. Отличительной особенностью является строительство объектов в стиле разных регионов мира, испанские, скандинавские и т.п., но это все-таки жилье классов эконом и комфорт, поэтому декор вторичен. Приобрести квартиру в ЖК А101 можно по цене от 5 млн. руб., площади разные, от 20 до 120 м2. 
• ДОНСТРОЙ предлагает более дорогое жилье, цены начинаются от 9 млн. руб., в наличие объекты от 21 до 1718 м2. При этом локации самые разные: СЗАО, ЗАО, САО, ЦАО, ЮАО, АВАО. Компания позиционируется на рынке как застройщик элитной недвижимости, хотя среди предлагаемых объектов есть и те, которые вполне доступны среднему классу, по крайней мере, по стоимости. Захочет ли средний москвич платить за небольшую квартиру в доме с оригинальной архитектурой в стиле хай-тек или неоклассика, вместо того, чтобы купить квартиру большей площади в панельном доме без изысков, вопрос другой.  В конечном итоге, элитные дома – это еще и определенное окружение (социальная среда), и качественная звукоизоляция, а часто и близость хорошо оплачиваемых рабочих мест. В настоящее время ведутся продажи объектов в нескольких ЖК, которые сам застройщик распределил по классам: комфорт, бизнес, премиум, де-люкс. 
• ИНГАРД. География застройки широкая, строительство ведется почти во всех округах столицы и также в Подмосковье. В настоящее время приобрести квартиру можно в 11 комплексах региона.  Цены начинаются от 4,2 млн., площадь квартир — от 20 до 203 м2.
• ИНТЕКО. Компания с госучастием. Строительство ведется в пределах МКАД в районах с развитой инфраструктурой. При разработке проектов предприятие ориентируется преимущественно на состоятельных покупателей. Купить квартиру в одном из домов ИНТЕКО можно по цене от 9 млн. руб., площади от 27 до 299 м2. Совсем крохотных студий предприятие не предлагает, но кроме квартир строит апартаменты. 
• MR Group. Еще одно предприятие, объекты которого располагаются практически во всех районах города.  Компания строит преимущественно объекты классов бизнес и премиум, в ассортименте также есть клубные дома. Купить квартиру можно в одном из 13 ЖК, цены начинаются от 8,9 млн. руб., площадь квартир – от 25,5 до 195 м2.
• Эталон. Петербуржская компания, которая только в 2006 году появилась на столичном рынке. Предлагает объекты для среднего класса, но по меркам, скорее, европейским, поэтому фактически предлагаемые квартиры относятся к самому верху данного сегмента. Строят быстро, сдают часто раньше срока. Купить квартиру в одном из ЖК компании можно по цене от 5,7 млн. руб. Площади от 269 до 215 м2. 
• ГК ФСК. Крупнейшее предприятие региона, предлагает квартиры в Подмосковье, ЮЗАО, ЗАО, САО. Стоимость от 5,2 млн. руб. Площади от 26 до 252 м2. Большинство объектов относится к классу бизнес, однако постепенно предприятие осваивает класс комфорт. Объемы строительства у компании большие, отчего порой страдает качество. 
• ГК Самолет. Предлагает объекты в Подмосковье, Новой Москве, а также в СЗАО и ЮАО. Стоимость от 2,6 млн. руб. Площади от 19,7 до 106,5 м2. Большинство возводимых объектов относятся к классу эконом, комплексы располагаются вдали от метро, в границах Новой Москвы или Подмосковья. 
• МИЦ. Еще одна компания из сегмента эконом. Строит в НМ, Подмосковье, ЗАО, ЮЗАО, СВАО, САО. Стоимость квартир начинается от 3,57 млн. руб., площади — от  19 до 123 м2. 

Как видим, наиболее крупные застройщики предлагают большей частью бюджетное жилье массового сегмента или дорогое в выгодных локациях. 

ТОП самых надёжных девелоперов столичного региона

По уровню надежности и масштабам деятельности рейтинг компаний-застройщиков выглядит совсем иначе:

• ПИК — наиболее крупная компания страны и региона.
• ГК Самолёт – устойчивая, стабильно работающая компания, которая пришла в Москву из Петербурга.
• ГК ФСК – предприятие принадлежит экс-чиновнику московского строительного ведомства. Показывает стабильный рост выручки и объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Хотя не всегда демонстрирует ответственность и исполнительность, объекты порой сдаются с задержкой, работу нельзя назвать прозрачной. 
• ГК «Гранель» — работает преимущественно в Подмосковье. Имеет хорошие финансовые показатели, не имеет долгов, не замешана в громких скандалах, объекты вводит в эксплуатацию вовремя.
• ГК «Пионер» — одна из крупнейших в столичном регионе и СПб.  
• ГК «Инград» — стабильная компания, работает исключительно в Москве и Московской области. 
• Инвестиционная группа «Абсолют» — имеет отличную репутацию, так как демонстрирует хорошие финансовые показатели, не имеет задолженностей. 
• ГК «МИЦ» (Московский ипотечный центр) – работает в Москве и МО, входит в рейтинги Форбс, как наиболее крупная и стабильная, несмотря на несколько скандальную репутацию (не все объекты сдаются вовремя). 
• ПАО «Галс-Девелопмент» — строит преимущественно в столичном регионе, входит в число наиболее надежных компаний России, является крупнейшим застройщиком Москвы. Пользуется заслуженным уважением экспертов, как компания, сдающая объекты точно в срок. 
• MR Group – стабильная компания с историей, стабильно входит в рейтинги Форбс, как надежная. Демонстрирует устойчивый рост выручки, показывает небольшие задержки при вводе объектов строительства в эксплуатацию. 

ТОП застройщиков Санкт-Петербурга 

В топ компаний-застройщиков Санкт-Петербурга  включены самые надежные, по мнению экспертного сообществ, большинство их них входит в число крупнейших девелоперов региона. 

• Группа ЛСР. Входит в тройку лидеров отрасли по России, отличается стабильностью и хорошим качеством работы, относительно конкурентов. Специализируется преимущественно на жилье класса бизнес. Доля на рынке – 20,47%. В настоящее время в работе 14 ЖК. Текущий объем строительства в регионе 2,2 млн. м2.
• Холдинговая компания Setl Group. В текущем 2022 году один из пока еще строящихся ЖК девелопера был признан лучшим комплексом комфорт-класса СПб. Данный проект завоевал награду в одном из наиболее значимых конкурсов в сфере строительства жилой недвижимости – «Доверие потребителя». Привлек внимание еще один интересный проект застройщика – это ЖК бизнес-класса Svetlana Park. Проект выделился на фоне остальных за счет интересного дендропарка с разнообразной  растительностью и оформленными дизайнерами оригинальными зонами отдыха. Занимает 17,15% рынка, в работе находится 13 объектов, объемы строительства в регионе – 1,8 млн.м2
• ГК Эталон. Занимает всего 3,36% рынка, что существенно меньше, чем два основных конкурента, на долю которых приходится существенно более трети рынка. В работе 4 объекта, объем строительства – 0,34 млн. м2.
• ГК ЦДС. Занимает 3,22% рынка, в работе 4 объекта общей площадью 0,34 млн. м2.
• КГ РосСтройИнвест.  Занимает 2,74% рынка, в работе 6 объекта общей площадью 0,29 млн. м2.
• Группа Аквилон. Занимает 2,61% рынка, в работе 6 объекта общей площадью 0,28 млн. м2.
• Мегалит-Охта Групп. Занимает 1,99% рынка, в работе 1 объект общей площадью 0,21 млн. м2.
• ГК Самолёт. Занимает 1,97% рынка, в работе 4 объекта общей площадью 0,2 млн. м2.
• ГК Полис Групп. Занимает 1,96% рынка, в работе 3 объекта общей площадью 0,2 млн. м2.
• ГК ПСК. Занимает 1,95% рынка, в работе 7 объекта общей площадью 0,2 млн. м2.

Как видим, по-настоящему крупных в регионе всего 2 компании, однако мы включили в  рейтинг и других застройщиков, деятельность которых представляет интерес. Тем более, что многие пришли в Санкт-Петербург из других регионов, где ведут масштабную строительную деятельность. 

Лучшие застройщики России 

Так как в каждом ценовом сегменте свои предпочтения, и уровень жизни в разных регионах неодинаков, для общероссийского топа мы выбрали самых крупных застройщиков страны. Масштаб деятельности – это самый объективный критерий оценки общероссийской компании. Разумеется, почти все они входят в региональные топ городов федерального значения, Москвы и Санкт-Петербурга. 

Актуальный топ лучших застройщиков по объемам строительства (данные на 1 апреля 2022 года):

• ПИК – московская  компания, которая в последние годы активно продвигается в регионы. В России в целом у предприятия 78 ЖК в работе, среди них 266 многоквартирных домов и 5 домов с квартирами-апартаментами. Объемы строительства несколько уменьшились в последнее время, но несущественно, в настоящее время величина составляет 5,75 млн. м2.
• Группа ЛСР из Санкт-Петербурга находится на втором месте. По объемам строительства компания существенно отстает от лидера, 2,74 млн. м2 по сравнению с 5,75 млн. м2 у ПИК. Однако рейтинг у предприятия выше. Считается, что ЛСР строит более качественное жилье, компания ориентирована на бизнес-класс, в то время как основной конкурент на эконом или комфорт. Однако на практике недочетов в сданных объектах у обоих предприятий достаточно много, устраняются они с трудом, с нарушением сроков, и оценивать эту составляющую сложно. 
• ГК Самолёт стабильно находится на третьем месте, но активно набирает вес. В настоящее время объем текущего жилищного строительства составляет – 2,71 млн. руб.
• Холдинговая компания Setl Group. Предприятие из северной столицы работает всего в нескольких регионах, по последним данным в 3-х, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининградской области, включая ЖК в самом городе. 
• ГК ФСК из Москвы. На стадии строительства в настоящее время находится 1,3 млн. м2. Предприятие является одним из крупнейших в столичном регионе, но в последнее время сдает позиции. Еще 2 года назад по версии Форбс ГК ФСК занимала 3-ье место среди застройщиков России, а сегодня компания, по мнению большинства экспертов, занимает только 5-ое, но с большим отрывом от конкурентов. Аналитики также отмечают, что предприятие несет довольно высокую долговую нагрузку. В настоящее время положение оценивается как стабильное, компании присвоен кредитный рейтинг ВВВ+ (прогноз «стабильный»). 
• ДОНСТРОЙ. У компании из Москвы на стадии строительства в настоящее время находится 1,12 млн. м2. Предприятие специализируется на возвещении объектов жилой недвижимости в премиальном сегменте. Важным преимуществом является поддержка госбанка ВТБ. Однако масштабы деятельности компании ограничены столичным регионом, ДОНСТРОЙ ведет строительство в Москве и Московской области. 
• ГК ЮгСтройИнвест – первое региональное предприятие, попавшее в общегосударственный рейтинг. Компания образована в Ростове-на-Дону. В настоящее время на стадии строительства находится 1,09 млн. м2 жилья. ГК ЮгСтройИнвест работает на территории Ставрополья, г. Краснодара и Ростова-на-Дону. 
• СК ЮгСТройИмпериал. Компания из Краснодарского края. В настоящее время в работе находится 1,058 млн. м2 строящегося жилья. Как видим, масштаб деятельности предприятия несущественно отличается от ближайшего конкурента, расположенного строчкой выше. Предприятие специализируется на классах жилья комфорт и бизнес, работает в своем регионе. 
• ГК «Гранель». Еще одна компания из столичного региона. В настоящее время на стадии строительства у предприятия находится 0,994 млн. м2. Предприятие входит в число, так называемых, системообразующих компаний России, продукция которых является жизненно важной для жизнеобеспечения определенной территории или функционирования социально-экономической системы региона. Основная деятельность (строительство жилой и коммерческой недвижимости) ведется в Москве и Московской области, но есть планы расширения работы в другие регионы России. Начиная с 2019 года, предприятия стабильно входит в топ-10 Форбс в категории «Самые надежные застройщики РФ». 
• ГК ССК из Краснодара. В настоящее время на стадии строительства у компании находится 0,954 млн. м2, т.е. практически столько же, сколько у ближайшего конкурента со строчки выше, а ниже располагаются еще пару компаний, которые периодически перемещаются вверх. В связи с чем эксперты отмечают, что в сегменте компаний с объемами строительства до 1 млн. м2 идет активная конкуренция. 

При этом более половины из общего объема возводимого жилья, приходящегося на десятку крупнейших компаний, возводят первые три. ПИК, Группа ЛСР и ГК Самолет занимают 10,87%  рынка всего строящегося жилья в России. 

Компании, занимающие первые места в рейтинге, являются стабильными лидерами на протяжении многих лет. Даже если отдельные из них перемещаются по позициям, они сохраняют места в топ. Компании, расположенные на нижних строчках рейтинга, пока нельзя с уверенностью назвать общероссийскими лидерами. В большинстве случаев их положение непрочно. В настоящее время они активно конкурируют за долю на рынке со строительными предприятиями тех регионов, в которые проникают. В условиях стагнации экономики следует ожидать обострения конкурентной борьбы. Поэтому высока вероятность того, что в обозримом будущем в топ лучших застройщиков страны произойдут существенные изменения. 

О проблемах качества квартир в жилых комплексах крупнейших застройщиков

Изучение рынка показывает, что, выбирая застройщика в России, нужно быть готовым к тому, что система контроля качества и сервисного обслуживания (устранения выявленных недочетов) работает плохо. Эта особенность присуща всем компаниям, даже работающим с брендированными материалами в премиальном сегменте. 

Отличительной особенностью ответственных компаний является готовность устранять недостатки, в то время как ненадежные просто отказываются это делать. Сложившаяся судебная практика позволяет взыскать небольшие суммы, если отделка произведена некачественно. Но суммы возмещения небольшие, так как суды опасаются банкротства строительных компаний, а часто и просто необъективны. Даже получить полную компенсацию судебных издержек не всегда удается. 

Вывод

Строительные компании, имеющие допустимые проблемы с качеством возводимого жилья были включены в рейтинги, так как низкий контроль качества и психологическая неготовность устранять выявленные недостатки – основная проблема всех надежных российских застройщиков. В лучшем случае недостатки будут устраняться нехотя, с нарушением сроков.