Продажа квартиры по ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке – процесс достаточно непонятный на первый взгляд, но, если разобраться детальнее, то становится очевидно, что ничего сложного в нём нет. Вся процедура строго регламентирована законом, а риски, возникающие в её ходе, минимальны как для продавца, так и для покупателя. Потому, избегать такого варианта не следует – но нужно понимать, как именно он работает. Разберемся в этом.

Плюсы и минусы продажи по ипотеке

Перед тем как прибегать к продаже жилья с привлечением ипотечных средств, нужно понять, подходит ли этот вариант лично для вас.

К его плюсам относится следующее:

• Безналичный характер сделки, возможность обналичить средства в любое удобное время.
• Банк осуществляет контроль за сделкой, потому, когда происходит продажа квартиры под ипотеку, риски продавца, касающиеся того, что деньги не будут переведены, практически отсутствуют.
• Во многих ситуациях появляется возможность продать жилье по более выгодной цене, ввиду риэлтерской оценки по высоким рыночным ценам.

Но есть у такого типа сделок и минусы:

• Необходимость проведения дополнительной экспертизы.
• Усложненная бюрократия процесса (одних походов в банк будет не меньше 3-4).
• Получение денег от сделки происходит уже в конце процесса, после её регистрации.

Если вы решились продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы в данном случае имеют сугубо индивидуальный характер, потому каждый лично оценивает, насколько выгоден для него подобный тип сделок.

Порядок действий, пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры по ипотеке может несколько варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, но в среднем она делится на нижеприведенные шаги:

1. Сначала продавец обсуждает с покупателем все нюансы сделки, оговаривается, как она будет конкретно проходить, обе стороны сходятся на продаже через ипотеку.
2. Обе стороны подписывают предварительное соглашение для подтверждения сделки.
3. Покупатель выплачивает задаток в необходимом размере, к нему составляется расписка, подтверждающая факт передачи денег.
4. Независимый эксперт осуществляет оценку жилья. Указанная оценка должна в итоге соответствовать той, что прописана в заключаемом договоре.
5. Продавец получает от покупателя те документы, что запросит банк. Некоторые подаются в виде оригиналов, некоторые – в виде предварительно заверенных копий. Это всё требуется, чтобы минимизировать вероятность мошенничества.
6. Как только кредитор одобряет данную сделку, заключается главный договор на тех условиях, что были оговорены предварительно.
7. Осуществляется регистрация договора. Это можно осуществить в Регпалате, но ещё проще сделать это в ближайшем МФЦ (Многофункциональном центре предоставления государственных/муниципальных услуг).
8. Покупателю необходимо обратиться в Росреестр. Там ему выдадут специализированный документ, который подтвердит, что осуществлена перерегистрация права собственности и недвижимость принадлежит теперь ему. Учтите, что подобные документы ранее нужно было брать в Регпалате, но более они там не выдаются.
9. Далее необходимо взять все собранные документы и обратиться в банк. В итоге с покупателем заключается договор ипотечного кредитования, а продавцу на счет переводится необходимая сумма денег.

Хотя в этом методе и много пунктов, все они достаточно простые, любая другая процедура продажи квартиры по ипотеке будет проходить более проблематичным образом – и риски мошенничества заметно возрастут.

Требуемые документы

Набор документов, когда осуществляется продажа квартиры по ипотеке, может несколько варьироваться в зависимости от особенностей конкретной сделки и от требований банка, с которым осуществляется работа, но в общем виде набор этих документов, предоставляемых банку продавцом для проверки чистоты сделки, является следующим:

• технический паспорт недвижимости;
• актуальный (не старше 5 лет, иначе нужно его обновить) кадастровый паспорт с указанной инвентарной стоимостью;
• копия паспортов всех полноправных собственников жилья;
• свидетельство о подтверждении права собственности или выписка из Росреестра, а также выписка, подтверждающая, что недвижимость не арестована;
• оценка актуальной стоимости продаваемой недвижимости;
• выписка из жилищной конторы, подтверждающая, что в данной недвижимости не прописаны какие-либо проблемные жильцы.

Как защитить себя?

Многие считают, что риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, в первую очередь заключаются в передаче документов на недвижимость третьим лицам. Считается, что после этого на основании этих бумаг может быть осуществлена сделка. Но это не совсем так. Правда в том, что если нет подписи обеих сторон на договоре, то и сделка не пройдет, перерегистрация не будет осуществлена. Так что бояться не стоит.

Тем более что сдачи документов избежать в итоге не выйдет, потому что таков порядок проведения сделок подобного типа в банках. Чтобы кредитор мог одобрить сделку, он должен быть на сто процентов уверен, что жилье является юридически чистым.

Если вы всё же сомневаетесь в риэлторе или продавце, то реально дополнительно перестраховаться следующим образом:

• не подписывать любые поручения или же расписки, подписать только лишь основной договор купли-продажи;
• провести личное сопровождение передачи документов в банковское учреждение;
• предоставить только заверенные копии, но никак не оригиналы документов.

Чтобы дополнительно перестраховаться, помните, что выбирать нужно только кредитное учреждение с хорошей репутацией, тогда проблем во взаимодействии с ним не возникнет.

Прочие риски

На этом потенциальные риски не заканчиваются. Распространено мнение, что теоретически есть вероятность того, что после завершения сделки не будут получены деньги от покупателя. Но это не более чем миф. Контроль за сделкой осуществляется банком, именно банк в конечном счёте несёт ответственность за передачу денег (чем крупнее банк, тем безопаснее сделка, то есть, при продаже квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца вообще минимальны). Если оплата не будет осуществлена в течение срока в 10 дней, то тогда сделка будет официально считаться недействительной, а это означает, что квартира далее будет возвращена обратно продавцу.

Если же продавец боится, что, при выплате части суммы за квартиру наличными, ему выдадут поддельные деньги, их можно оперативно проверить прямо в банке, там имеются специализированные аппараты для осуществления данной проверки.

Реальный риск заключается в том, что кредитное учреждение может не одобрить ипотеку, а это значит, что продавцу придется вернуть залог. В этом ничего страшного – если продавец не успел уже потратить этот залог. Потому настоятельно рекомендуется не тратить деньги, пока сделка не будет успешно осуществлена, иначе выплачивать сумму придется исключительно из своих денег. Иногда это может быть сложно, если происходит цепочка сделок, потому настоятельно рекомендуется сначала обратиться к риэлторам или специализированным оценщикам, чтобы они подтвердили, что с недвижимостью всё хорошо, что она не станет причиной срыва договора.

Также, если происходит завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца заключаются в том, что, если сделка вдруг будет сочтена недействительной, ему придется вернуть еще и дополнительную сумму, образованную завышением. Так что завышение стоимости может быть выгодно для покупателя, но для продавца это потенциальная проблема.

Подводим итоги

Продажа недвижимости с применением ипотечных средств – процедура достаточно простая. В большинстве ситуаций всю ответственность за ее проведение берут на себя риэлторы, а каждый этап этой продажи строго регламентирован соответствующим законом. Вероятность мошенничества и обмана, если всё делать правильно, минимальна. Главный риск, который потенциально может возникнуть – это риск, что банк не одобрит сделку, но и от этого можно защититься, если обратиться к опытному риэлтору или оценщику. Так что на вопрос, стоит ли продавать квартиру по ипотеке, во многих случаях можно ответить строго утвердительно. Помните о некоторых мерах предосторожности – и всё пройдёт успешно.