Рейтинг лучших новостроек Москвы и Московской области

Предложение и спрос демонстрируют  разнонаправленную динамику, так как критерии того, каким должно быть современное жилье, у девелоперов и москвичей давно не совпадают. Если продавцов и покупателей попросить составить топ новостроек Москвы, то полученные версии будут сильно отличаться. Кризис 2022 года только увеличил разрыв.

Эксперты единодушны – продавцы и покупатели жилой недвижимости живут в разных реальностях, когда застройщики стремятся предлагать все более дорогое жилье, а покупатели ищут подешевле. У каждой из сторон есть свои веские аргументы для такой позиции. Попробуем объединить видение девелоперов и их клиентов и составить компромиссный рейтинг самых лучших новостроек Москвы и области.

Критерии оценки новостроек Москвы

Исследования показывают, что в топ продаж новостроек Москвы среднего ценового сегмента входит жилье, соответствующее двум основным критериям:

• Удобство планировки и возможность изменения ее под свои потребности (свободная планировка).
• Охраняемая территория, желательно частный двор.

А вот наличие рационально организованного общего пространства практически не влияет на принятие решения. Покупатели положительно воспринимают установку качественных лифтов, присутствие нескольких лифтов, в т.ч. грузового, но выбирая ЖК, этот фактор практически не учитывают.

Также и материал стен – фактор имеет значение, но только в сочетании с другими. В сознании потребителей монолитная и монолитно-кирпичная технологии ассоциируются с бизнес-классом, в то время как панельная в лучшем случае с классом комфорт.

При этом большое значение имеет наличие сопутствующих опций. Согласно исследованиям, лучшие ЖК имеют:

• Объекты инфраструктуры в пешей доступности. Кроме основной, включающей школы, магазины и т.п., имеет значение близость фитнес-центров, языковых курсов, спортивных школ и школ творчества для детей, площадок для выгула собак и др.
• Парковку на территории ЖК или прилегающей территории. В границах МКАД обычно подземной.
• Обилие зелени вокруг, включая парки, скверы.

Отдельная тема при составлении рейтинга новостроек и ЖК Москвы – качество строительства, когда ожидания и обещания совпадают с результатом. Как показывает практика, проверенные застройщики, работающие на рынке много лет, выдают стабильное качество, даже если процент брака сравнительно большой, и значительная часть помещений после первой приемки-передачи нуждается в исправлении недостатков.

Объективно лучшие новостройки Москвы по цене и качеству – это комплексы, наиболее полно соответствующие потребностям покупателей. Но в каждом ценовом сегменте свои запросы. Кроме того, выбор зависит от целей приобретения:

1. Инвестирование под увеличение цены по мере готовности объекта, ввода в эксплуатацию социальной, транспортной и другой инфраструктуры.
2. Для последующего заработка на сдаче объекта в аренду.
3. С целью защиты свободных средств от инфляции с открытой перспективой будущего применения.
4. Для собственного проживания или последующего проживания подрастающих детей или внуков.

Также нужно учитывать, что рейтинг продаж новостроек Москвы определяет платежеспособный спрос, а желания не всегда совпадают с возможностями.

Немного статистики: насколько предложение соответствует спросу?

Кризис 2022 года принципиально отличается от кризиса 2014. 8 лет назад, когда на рынке лопнул пузырь, образовавшийся вследствие динамичного роста спроса на протяжении нескольких лет, за которым не успевало предложение, ситуация была иной. Тогда застройщики понимали, что спад неизбежен, и постоянный рост цен не может длиться вечно, если это не инфляционный рост.

Сейчас, когда стоимость заемных денег заметно возросла, а цены на стройматериалы повысились на 20-40%, представители строительной отрасли не понимают, почему цена строящейся недвижимости должна снижаться. Все понимают, что инфляция на все товары и услуги, включая продукты питания и мебель, неизбежно будет расти. А, следовательно, будет расти стоимость строительства.

В свою очередь покупатели, которые также столкнулись с ростом цен на все товары, включая товары первой необходимости, а также увеличением процентов по кредитам на фоне падающих доходов не готовы к покупке более дорогого жилья, чем планировали. Большинство рассматривают варианты, которые позволят сэкономить. Как показывает статистика, предложение сочетать существенно подорожавшую льготную ипотеку с коммерческой, не вызывает энтузиазма.

При этом согласно исследованиям, уже на начало кризиса половину рынка недвижимости столичного региона занимали однокомнатные квартиры и студии. А рынок элитной недвижимости последние 1,5 года сократился почти на 20%. Покупатели квартир в клубных домах из-за резкого уменьшения предложения и снижения его качества все чаще обращают внимание на вторичный рынок, а не на первичный. В результате чего спрос на вторичку вырос в 2,5 раза.

На этом фоне эксперты отмечают, что панический спрос на новостройки уходит в Новую Москву и Подмосковье. Покупатели, располагающие свободными средствами и опасающиеся их обесценивания, вкладывают деньги в то жилье, которое им доступно без привлечения заемных средств.

Перспективные локации Москвы

На практике определяющим фактором при выборе ЖК и новостроек Москвы является локация, но данный фактор зависит от бюджета больше, чем все остальные. Т.е. москвичи приобретают то, на что хватает средств, расширить границы выбора можно только с помощью заемных средств. Как следствие, критически важное значение оказывает локация и на окупаемость инвестиционных квартир. 

Факторами роста стоимости жилья в конкретной локации являются:

Транспортная доступность. Причем появление новых веток метро актуально не только для окраин, но и для многих локаций, расположенных невдалеке от ТТК.

Так, появление новой станции «Нагатинский затон» вблизи Нагатинской набережной, по мнению экспертов, приведет к росту цен не только на новостройки, но и на квартиры в уже построенных домах. И это несмотря на то, что в данном районе уже есть две расположенные недалеко друг от друга станции метро: «Нагатинская» и «Коломенская».

Еще две перспективные, благодаря планам строительства метрополитена, локации – Бутырский район и Марьина Роща. В настоящее время в данных районах преобладают объекты комфорт-класса, хотя есть и комплексы класса бизнес. Для территории, близкой к ТТК, цены сравнительно низкие. В новостройках Бутырского района квартиры в среднем продаются по цене 290 тыс. за 1 м2, в Марьиной Роще – 375 тыс. за 1м2. Введение новой станции, по мнению экспертов, должно стать стимулом для возведения  комплексов бизнес-класса и роста цен, в т.ч. на уже построенное жилье, а также на аренду.

Редевелопмент промзон. Застраивание бывших промышленных территорий жилыми и бизнес комплексами. Среди наиболее перспективных с этой точки зрения направлений эксперты выделяют район Печатники, агломерацию вокруг ул. Южной, где власти планируют провести редевелопмент зоны «Южный порт». На территории ок. 35 га планируется построить жилой комплекс и множество объектов инфраструктуры, включая общественно деловой центр и несколько торговых центров. В результате преобразования эксперты прогнозируют существенное повышение цен в данном районе. В настоящее время средняя стоимость 1 м2 в данном районе составляет 235-307 тыс. руб.

Появление новых объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, а также реализация различных проектов, делающих микрорайон более привлекательным. Это могут быть архитектурные решения, благоустройство, создание значимых арт-объектов и др.

Среди наиболее перспективных районов с точки зрения внедрения инфраструктурных решений эксперты рассматривают Марьино. По мнению аналитиков, реализация двух крупных проектов, спланированных с учетом современных концепций, сделает район гораздо более привлекательным и, как следствие, дорогим.

В настоящее время в данном районе уже есть неплохая инфраструктура, но нет предложения квартир в новых жилых комплексах. А жилье в примыкающем районе Люблино гораздо менее привлекательно. Стоимость м2 там составляет 193 тыс.

15 лучших новостроек Москвы в 2022 году

В список вошли наиболее привлекательные в своей нише жилые комплексы. Эконом и комфорт ценятся за добротность, предсказуемое качество, наличие базовой социальной инфраструктуры и близость к метро. К бизнес-классу предъявляются более высокие требования. В них покупатели хотят видеть свободные планировки, оригинальный дизайн экстерьера, закрытую территорию и доступность хороших образовательных и развлекательных учреждений.

Актуальный список лучших новостроек Москвы, включающий ЖК среднего ценового сегмента:

1. ЖК «Люмин». Клубный дом премиум-класса, расположенный на Славянской площади, у метро «Китай город», недалеко от парка «Зарядье». В доме 54 апартамента и 4 пентхауса, в 2-х есть собственные террасы на крышах. Купить квартиру можно по цене от 660 000 до 1 410 000 руб. за м2. Студия в 34 м2 обойдется в 31,3 млн. Застройщик. Hutton Development
2. ЖК «Резиденция композиторов». Комплекс класса бизнес расположен практически в центре города, до Садового кольца можно добраться за 5 мин., до Манежной площади за 10. До метро «Павелецкая» можно доехать или дойти за 20 мин. ЖК возводится на территории, где раньше размещался Полиграфический комбинат. Многофункциональный комплекс включает не только жилые помещения, но также офисные и торговые. На прилегающей к ЖК набережной будут организованы зоны отдыха. Купить здесь квартиру-студию можно по цене от 13,6 млн. Стоимость м2 — от 344 200. Застройщик «МКПК».
3. ЖК «Западный порт» всего в 5 мин. ходьбы от ст. «Фили» расположен на берегу реки Москва. Квартиры в комплексах бизнес-класса сдаются с чистовой отделкой. Близость в природе и качественное обустройство природных локаций делает ЖК перспективным. «Западный порт» выглядит как укромный уголок для релаксации в окружении каменных джунглей мегаполиса. Комплекс расположен в самом сердце столицы. Стоимость метра – от 365 тыс. руб. Застройщик проверенный и надежный, — крупнейшая компания в РФ и московском регионе – «ПИК».
4. ЖК «Событие» — престижный квартал в Раменках. Комплекс включает уникальные архитектурные решения: отдельные здания в стиле ар-деко, «парящие мосты». ЖК состоит из 9 корпусов бизнес-класса переменной этажности, 8-49 эт. Строительство ведется по монолитной технологии, стоимость м2 составляет от 379 700 руб. Небольшая студия 22 м2 обойдется в 12 млн. Застройщик «Донстрой».
5. ЖК «Level Мичуринский». Комплекс бизнес-класса состоит из 6 корпусов переменной этажности, 20-54 эт. Срок сдачи 2024-2025 гг. В настоящее время ведутся продажи на сравнительно выгодных условиях. Купить 1-комнатную квартиру площадью 22 м2 в престижном Очаково-Матвеевском районе ЗАО в 10 мин. от метро «Мичуринский проспект» можно за сумму от 10,8 млн. Многокомнатное жилье в комплексе площадью от 112 м2 стоит от 49 до 102 млн. руб. Стоимость м2 в ЖК составляет от 324 366 до 569 288 руб. Застройщик Level Group.
6. ЖК «Селигер», расположенный в 5 минутах ходьбы от м. «Селигерская», что в Западном Дегунино. К преимуществам можно отнести продуманную до мелочей функциональность, интересное оформление, отличную транспортную доступность. Здесь все на европейском уровне, проект практически полностью разработан компаниями из Европы с именем. Архитектурное решение разработано голландским бюро MLA+, лобби спроектировало Вlank Architects, организацией благоустройства занималось WOWHaus. В ЖК есть собственный пруд, множество уютных лаунж-зон, колясочная, ресепшн и даже помещение для мытья лап питомцам. Цена 1м2 от 299 тыс. Застройщик MR Group.
7. ЖК «Октябрьское поле». До метро «Октябрьское поле» 15-20 мин. ходьбы, что сравнительно много, но у комплекса есть свои преимущества. 13 монолитных домов, проект которых разработало российское бюро Speech, располагаются в старом обжитом районе, невдалеке от Серебряного бора. Такую инвестицию можно считать надежной, при этом порог входа сравнительно низкий. Комплекс имеет подземный паркинг на 800 мест. На продажу выставлены квартиры от 27 до 119 м2. Цены — от 280 тыс. руб. за м2. Застройщик «РГ-Девелопмент».
8. ЖК Green Park («Грин Парк»). 8 корпусов комфорт-класса переменной этажности, 11-22 эт., располагаются совсем рядом с Ботаническим садом РАН. Добраться до центра столицы по проспекту Мира на авто можно за 20 мин. Две станции метрополитена «Отрадное» и «Ботанический сад» находятся совсем рядом. Купить небольшую студию, 22 м2, можно по цене от 7,8 млн. руб. Стоимость м2 – от 258 816 руб. Застройщик – ПИК.
9. ЖК «Кварталы 21/19». 21 корпус переменной этажности (от 9 до 24 этажей) класса комфорт. Комплекс расположен в районе с хорошей инфраструктурой и обилием зелени, недалеко парк «Кусково». Ст. метро «Стахановкая» находится в 11 мин. ходьбы. В настоящее время проект введен в эксплуатацию, идет заселение в квартиры 4-ой очереди, на продажу выставлены 1-2-комнатные квартиры и студии. Купить квартиру-студию у застройщика можно по цене 10,7 млн. руб. Стоимость м2 – от 262 350 руб. Застройщик «ВекторСтройФинанс».
10. ЖК «Лучи» в 5 мин. ходьбы от ст. «Солнцево» — один из лучших в ЗАО с точки зрения качества освоения территории. На участке в 39 га с применением энергосберегающих технологий возводятся жилые дома, социальные объекты, торговые и офисные помещения. Есть подземная парковка. Цены – от 265 тыс. руб. за 1м2. Проверенный застройщик — группа «ЛСР».
11. ЖК «Зиларт» расположен в непосредственной близости от нескольких станций метро: «ЗИЛ», «Тульская», «Автозаводская», «Технопарк», всего в 5 км от Кремля. Это крупный проект, общая площадь застройки составляет 65 га, расположенный на территории бывшего АМО ЗИЛ. На землях возводится одновременно несколько ЖК. Первый из проектов благоустройства освободившейся территории обоснованно называют «Москвой будущего». Комплекс строится по принципу «все включено»: на территории, объединенной единым стилем, возводятся жилые и коммерческие дома, социальные объекты, обширные зеленые зоны. Стоимость м2 – от 310 тыс. руб. Строительство ведет топовый застройщик «ЛСР».
12. ЖК «Переделкино Ближнее Город-парк». Масштабный проект, включающий 71 корпус класса комфорт 9-25 этажей. Дома возводятся по монолитной и панельной технологии, квартиры сдаются в чистовой отделке, в т.ч. с мебелью. Комплекс располагается в Ново-Переделкино в 8 км от МКАД. Метро «Рассказовка» в 6 мин. ходьбы. Сравнительно просторную студию, площадью 27 м2, можно купить за 7,3 млн. руб. Стоимость м2 зависит от площади квартиры и комнатности и в среднем составляет 171 199 до 337 803 руб. Застройщик Абсолют Недвижимость.
13. ЖК «Амурский парк» в ВАО, в районе Гольяново, у метро «Черкизовская» — это комплекс эконом класса, состоящий из 5 корпусов переменной этажности, 16-33 эт. Район имеет хорошо развитую инфраструктуру. Расстояние до метро – 10 мин. ходьбы. Купить 20-метровую студию в ЖК можно за 6,7 млн. В продаже также 1-3-комнатные квартиры. Первая очередь сдается в текущем году. Но застройщик надежный, проверенный – крупнейшая в России компания ПИК. Стоимость м2 — от 210 800 руб.
14. ЖК «Мякинино парк», метро в пешей доступности нет. До ближайших станций «Мякинино», «Строгино» и «Молодёжная» можно добраться на транспорте за 20 мин. Однако это одно из лучших предложений, сочетающее городской и загородный образ жизни. Комплекс расположен посреди соснового бора, у берегов реки Москвы, программа благоустройства включает создание пляжа на набережной. Стоимость 1м2 – от 255 тыс. руб. В ассортименте студии 19 м2 и полноценные квартиры площадью 23-93 м2. Застройщик – крупнейший девелопер России «ПИК».
15. ЖК «Бунинские луга» возводит компания ПИК на территории Новой Москвы, в пос. Сосенской, в мкр. Бунинский. До МКАД ок. 7 км, до м. «Теплый стан» можно дойти пешком за 15-20 мин. Комплекс комфорт-класса включает 46 корпусов 9-18 эт. Квартиры сдаются в чистовой отделке. 20-метровую студию можно купить за 5,7 млн. руб., однокомнатную квартиру 32 м2 – за 8,1 млн. руб. Стоимость м2 в ЖК составляет 182 900-368 271 руб.

10 лучших новостроек Московской области

В топ новостроек Подмосковья были включены ЖК, отобранные по данным независимого опроса самими покупателями.

1. ЖК «Равновесие». Расположен в с. Перхушково, Одинцовского района. Район считается одной из наиболее привлекательных локаций за пределами Москвы. Купить здесь 2-комнатную квартиру можно за 5 млн. К метро придется добираться на транспорте ок. получаса.
2. ЖК «Новоград Павлино». Расположен в д. Павлино, Балашиха. Стоимость метра от 124 тыс. руб. Небольшая студия стоит ок. 4 млн., но метро будет уже в 10 мин. езды на транспорте.
3. ЖК «Новое Замитино». Расположен в д. Сабурово, Красногорского района. Однокомнатная квартира стоит 4,1 млн. при цене м2 118 тыс. руб. До метро 15-20 мин. езды.
4. ЖК «Большое Путилково». Еще один комплекс Красногорского района. Жилье здесь по 157 тыс. за м2, студия стоит 5,5 млн. Но до метро «Планерная» или «Митино» всего 5 мин. езды.
5. ЖК «Сердце Одинцово». Расположен в мкр. 7-7а. Стоимость квартир от 139 за 1 м2. До метро почти 20 мин. транспортом.
6. ЖК «Люберцы». Расположен в одноименном городе в мкр. Люберцы. Стоимость жилья — от 137 тыс. за 1 м2. Студия обойдется в 3,75 и более млн. руб. До ближайших станций метро 10-20 мин.
7. ЖК «Государев дом». Расположен в Ленинском районе, вблизи д. Лопатино. Однокомнатная квартира стоит здесь 5,8 млн., 1м2 – 144 тыс. руб. До метро 15-20 мин. транспортом.
8. Микрорайон «Новое Медведково». ЖК в г. Мытищи. Стоимость квартир начинается от 6,18 млн. руб. Минимальная площадь студий составляет 32,1 м2.
9. ЖК «Изумрудные холмы». Еще один ЖК Красногорского района, расположенный в самом Красногорске. Стоимость м2 начинается от 162,5 тыс. руб. Приобрести студию минимальной площади здесь можно за сумму ок. 5,9 млн. Метро в 10-20 мин. езды.
10. ЖК «Новое Нахабино». Самый удаленный ЖК из рейтинга расположен в Истринском районе, невдалеке от дер. Черная. До метро более получаса на транспорте. Квартиры сдаются с отделкой по цене в среднем 170 тыс. руб. м2.

Потребители выбрали эти комплексы, так как ожидания максимально полно совпало с реальностью. Объекты, стоящие на первых строчках, соответствуют ожиданиям на 90-10%, расположенные на последних – на 60-70.

Как выбрать лучший жилой дом Москвы?

К универсальным критериям выбора дома относятся:

• Ценовая категория, которая определяет возможную локацию. Определившись с бюджетом, можно ответить на вопрос, что и в какой зоне можно приобрести. Если полученный результат не удовлетворяет, стоит рассмотреть варианты оформления кредита, или отложить покупку.
• Оптимальная площадь и планировка. Главное, рассчитать необходимое количество спален и количества санузлов, остальное зависит от качества проекта.
• Статус участка: ИЖС, ДКП, ДНТ, ЛПХ. Оптимальным выбором является ИЖС, но такие варианты стоят дороже, правда, потом придется меньше тратить на обустройство инфраструктуры. Но главное, чтобы стройка была законной.
• Наличие или возможность подключения газа и других инженерных коммуникаций.
• Технология строительства. Здесь выбор индивидуален, нет плохих и хороших решений, главное, чтобы полученный результат соответствовал ожиданиям. При этом решения из кирпича и дерева считаются гораздо более качественными, чем из пено- или газоблоков.

Кроме того, в планы и расходы на покупку нужно закладывать: расходы на строительство подсобных помещений, услуги консультанта, переезд, а также многие мелочи, сумма которых обычно составляет не менее 10% стоимости жилья, чтобы довести дом, постройки и прилегающие земли для комфортного для проживания состояния.

Заключение

Ответ на вопрос, какую новостройку лучше купить в Москве, будет разным для каждого человека. Выбор жилья, наилучшим образом соответствующего потребностям, всегда индивидуален. Потребности во многом зависят от целей покупки и образа жизни, если квартира или дом приобретаются для проживания. Однако какой бы ни была причина покупки, всегда нужно помнить, что недвижимость подвержена износу, а бюджетное жилье изнашивается быстрее, чем жилье других классов. Чтобы купить на выгодных условиях перспективное и не остаться у разбитого корыта, нужно правильно выбирать не только объект и локацию, но и момент времени для покупки и продажи. Если опыта обращения с недвижимостью нет, поможет консультант-аналитик или брокер по рынку недвижимости. Хорошим помощником в выборе также может стать опытный риэлтор.