Какие страны выбрать для инвестиций в зарубежную недвижимость?

Ухудшение отношений России со странами Запада привело к существенному падению интереса россиян к зарубежной недвижимости, но тема все еще актуальна. Так, по мнению экспертов, с 2014 года по 2022 число желающих купить объект в США уменьшилось на 40%. В 2022 году, когда страны обменялись санкционными пакетами, количество людей, все еще планирующих покупку жилья за рубежом, уменьшилось еще более значительно. Однако граждане России все еще не торопятся отказываться от зарубежных инвестиций. Рассмотрим, что ждет инвестирующих в зарубежную недвижимость в 2022 году, и в каких странах целесообразно приобретать объекты в инвестиционных целях.

Особенности инвестиций в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость – это, прежде всего, доход в валюте. Он гораздо меньше подвержен инфляции, чем доход в российских рублях. По крайней мере, так было всегда, но сейчас, когда война санкций и антисанкций спровоцировала кризис и без того ослабевшей от коронавируса (разрыва многих цепочек поставок) мировой экономики, это не совсем очевидно. Инфляция во многих традиционно стабильных странах достигает 5-8%, и это не предел.

С другой стороны, владение недвижимостью дает возможность стать резидентом другой страны, что открывает широкие возможности для ухода из-под санкционного давления. Кому-то это нужно, кому-то нет, а кому-то такая мера просто не поможет – здесь все индивидуально.

Ситуация на 2022 год

Санкции наложили свой отпечаток на жизнь российских инвесторов. Так Британия и страны ЕС приняли решение заморозить счета россиян от 100 тыс. евро. Применение избирательных санкций ставит под угрозу расположенное в недружественных странах имущество всех россиян, связанных с властью. Так, 3 марта Интерфакс сообщил, что в Лондоне рассматривается возможность конфискации недвижимости российских олигархов. Такое положение вполне обоснованно пугает.

Оценивать вероятность введения индивидуальных санкций против конкретного лица может только узкий специалист юридического профиля, обладающий достаточными знаниями о деятельности клиента. Однако нужно понимать, что все граждане России, а также лица, имеющие двойное гражданство, как и лица, получающие доход  от российских компаний, особенно крупного бизнеса, находятся в зоне риска. Поэтому, покупая недвижимость в недружественных странах, нужно быть готовым к потенциальным проблемам.

Приобретение гражданства и вида на жительство не всегда является защитой от санкций, если лицо ведет дела в России, участвует в политических или политэкономических событиях. Поэтому эксперты рекомендуют в 2022 году приобретать объекты недвижимости в дружественных странах, или, по крайней мере, государствах, не вошедших в подготовленный правительством список недружественных государств. К последним относятся все государства-члены ЕС, а также США, Япония, Швейцария, Великобритания, Канада, Австралия и несколько других менее популярных направлений.

Ознакомиться с полным списком недружественных стран можно в распоряжении 430, изданном в марте текущего года. Также нужно учитывать, что по мере развития событий перечень может дополняться, и чтобы не потерять деньги, за изменениями нужно следить в режиме реального времени.

Резюме. По мнению главы агентства «Vip Realty Club» Екатерины Котляровой, к настоящему времени почти 80% рынка зарубежной недвижимости для россиян закрыто. Однако такие традиционно популярные направления как: Северный Кипр, Турция, Грузия по-прежнему доступны.

Какие страны подходят лучше всего для инвестиций в недвижимость и как их выбрать?

К дружественным государствам, в которых покупка недвижимости по-прежнему является безопасной, эксперты относят: Турцию, Грузию, Египет, Северный Кипр, Тайланд, ОАЭ, Панаму и ряд других. У каждого варианта есть свои преимущества. Но главное достоинство такой покупки в настоящее время в том, что инвестиции в зарубежную недвижимость дают доход в валюте.

Насколько целесообразно стремиться к валютному заработку в новых условиях, каждый решает сам. Как показывают опросы, потенциальные инвесторы сейчас разделились на две условных группы: первые полностью потеряли интерес к зарубежным недвижимым активам, вторые – хотят срочно успеть впрыгнуть в последний вагон, т.е. срочно купить жилую недвижимость за рубежом. Кто из них прав – покажет время. Инвестиционные риски всегда есть как при вложении денег в недвижимость внутри страны, так и за ее пределами, и не очевидно, что зарубежные инвестиции в новых условиях более рискованны.

Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки каждой из доступных для инвестиций в недвижимость зарубежных стран.

Турция

Одно из самых популярных направлений. Регион открыт для россиян и сравнительно безопасен. При покупке практически любой недвижимости можно оформить ВНЖ. А при приобретении объекта на сумму от 250 тыс. евро можно претендовать на гражданство. Даже долгосрочная аренда позволяет оформить вид на жительство.

Стоимость пригодных для инвестирования объектов начинается со 105 тыс., если приобретать полностью готовый объект, и от 48 тыс., если остановиться на строящемся. Среди наиболее интересных регионов столица (Стамбул), а также наиболее крупные города, Аланья и Мерсин.  

Совершить сделку можно как с привлечением специалистов-посредников, так и самостоятельно. Чтобы въехать на территорию страны достаточно иметь паспорт вакцинации, сдать тест на коронавирус за 72 часа и получить HES-код. Без визы в стране можно находиться до 60 дней. Но в виде наличности можно ввести не более 10 тыс. евро.  

Доходность турецкой  недвижимости в среднем составляет 5-8%. Но многое зависит от того, насколько грамотно выбран объект. Поэтому если нет опыта и знания региона, выбирать объект нужно на основании рекомендаций опытного инвестиционного консультанта. Иначе есть риск покупки неликвида, который не будет приносить дохода.

Грузия

Грузия – следующий по популярности регион после Кипра. Страна находится совсем рядом, здесь знают и активно используют русский язык, а стоимость недвижимости гораздо ниже, чем в Турции. Специалисты по инвестициям в недвижимость за границей считают, что регион сильно недооценен, и у него есть хорошие перспективы роста в ближайшие годы.

Купить готовую квартиру в Грузии непросто, но можно построить. На этапе строительства квартиры продаются по стоимости от 25 тыс. долл., можно оформить рассрочку на полтора года, даже иностранцам. Разумеется, есть жилье и дешевле указанной суммы, но заработать на нем вряд ли удастся.

Въехать на территорию Грузии можно на тех же условиях, что и в Турцию: виза не требуется, достаточно сертификата о вакцинации и теста. Находиться на территории страны без специальных документов можно 360 дней в году. Но ввести в страну наличностью можно только в размере до 8 тыс. долл. Остальные придется перечислять в безналичной форме, и здесь могут возникнуть определенные препятствия. Так как не любой банк Грузии готов открыть счет гражданину России.

Доходность грузинской инвестиционной недвижимости достигает 7%. При перепродаже купленной на этапе строительства можно получить до 15%. Доходность российской недвижимости пока ниже, даже если не учитывать перманентный рост цен на все, т.е. набирающую обороты инфляцию.

Северный Кипр  

Ещё одно традиционное для инвестиций в иностранную недвижимость направление, но подходит оно не всем. В первую очередь нужно учитывать, что на Кипре сравнительно дорогая недвижимость, от 76 тыс. долл. На этапе строительства объект можно приобрести за 57 тыс. долл. Но и это гораздо больше, чем в Грузии. При этом потенциальная доходность выше, она составляет 6-12% краткосрочно и 4-6% долгосрочно. Но для получения краткосрочного дохода нужно находиться на территории страны постоянно или держать обслуживающий персонал.

Условия въезда в страну аналогичные Грузии, но находиться в стране без визы можно не более месяца, после покупки жилья – не более 90 дней. Открыть счет можно при личном присутствии, но на депозиты в валюте начисляется довольно ощутимый процент – 3 годовых.

При покупке недвижимости на Кипре нужно быть готовым платить налоги. Их нельзя назвать большими, но они есть. 5% НДС (считается от стоимости объекта), 2 тыс. долл. трансформаторный взнос, 0,5% гербовый взнос. Услуги юриста также обойдутся недешево – от 700 долл.

Сербия

Это не самый популярный регион для покупки недвижимости в инвестиционных целях, но один из самых любимых россиянами. Недвижимость на вторичном рынке здесь обойдется в 25 тыс. евро, на первичном в 30. С собой можно привести не более 10 тыс., остальные на этапе покупки потребуется перевести в безналичной форме. При личном присутствии можно открыть счет в местном банке по российскому загранпаспорту. Находиться в стране без визы можно до 90 дней.

Окупаемость сербской недвижимости не так высока. Эксперты расходятся в оценках того, сколько можно заработать на объекте в Сербии. Здесь очень многое зависит от локации и качества самого жилища. Но это не самый доходный регион. Жилье в Сербии чаще покупают для отдыха или жизни на пенсии.

ОАЭ

Арабские Эмираты гораздо менее популярны у россиян, чем другие направления. Однако постепенно наши сограждане пробираются и туда. Жилье в ОАЭ довольно дорогое, а его доходность ниже, чем у большинства конкурентов.  Купить объект на первичном рынке можно за  сумму от 180 тыс. долл., а в строящемся объекте от 120 тыс. Заработать на сдаче в долгосрочную аренду 5%, в краткосрочную – 8-10%.

Находиться на территории страны без визы можно до 90 дней. Но при покупке недвижимости можно оформить резидентскую визу на 12 лет на всю семью. Это откроет возможности для создания собственного бизнеса в АОЭ.

Как заработать на недвижимости?

Основной вид заработка на зарубежной недвижимости – долгосрочная аренда. В южных приморских местах также востребована краткосрочная аренда. Уровень долгосрочной в среднем за рубежом составляет как и в России 4-5%, но в валюте. Доходность краткосрочной – 8-11%, но без учета расхода на обслуживающий персонал. Что будет более выгодно, нужно оценивать в каждом конкретном случае.

Кроме того, за рубежом, так же как и еще вчера в России, можно зарабатывать на вложениях в строящуюся недвижимость. Доходность в большинстве случаев не составит десятки процентов, но на 15-20 можно рассчитывать, если правильно выбрать объект. Оценить перспективы самостоятельно без опыта зачастую крайне сложно. Как показывает практика, ошибаются начинающие инвесторы слишком часто. Поэтому принимать решение о покупке, не посоветовавшись с опытным консультантом, не рекомендуется.

Преимущества и недостатки инвестиций в зарубежную недвижимость

Покупка объектов недвижимости за рубежом – это не только вложения, которые будут приносить доход, но и возможность  получить вид на жительство или даже гражданство. Использовать резидентство можно по-разному. Не обязательно переезжать в Арабские Эмираты, полученным статусом можно воспользоваться для открытия бизнеса в одной из стран ЕС, который уже не будет попадать под санкции, или просто счета.

Недостатки таких инвестиции очевидны. Информации о местном рынке у инвестора много меньше, а потому вероятность ошибки, т.е. риск намного выше. При том что доход хоть и в валюте, но по размеру сопоставимый с российским. Впрочем, российский рынок, судя по всему, ожидает долговременный спад. А зарубежная квартира или дом при удачном выборе объекта будет приносить стабильный доход.

Что нужно помнить и учесть

Выбирая квартиру за рубежом в 2022 году, нужно помнить, что противостояние на геополитической арене продолжается. А значит вводимые Россией и оппонентами ограничения могут меняться каждый день. За всеми изменениями нужно сделать, чтобы не попасть впросак.