Преимущества и риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Нестабильность экономики, вместе с этим рубля, заставляет задуматься о выгодном виде вложения денег. Самым безопасным способом инвестирования остаётся недвижимость. Жилой фонд всегда был востребован для вложений и продолжает держать позиции. Что касается коммерческой недвижимости в последние годы потребность инвестирования в данной области снизилась.

Виды инвестиционной недвижимости

Жилая недвижимость. Жилой фонд имеет минимальные риски вложений. Нужно внимательно отнестись к виду приобретаемой жилой недвижимости, месту расположения, планировке, году постройки.

Земельные участки. Участок земли имеет меньшую стоимость, такие вложения делаются на прибыль с перепродажи для строительства. Долгосрочное инвестирование — сельскохозяйственные земли. Важно учесть назначение приобретаемой земли.

Загородная недвижимость популярна среди жителей больших городов. Спросом пользуются дома с красивым видом, природой.

Новостройки на котловане. Основной плюс — низкая стоимость. Часто такие вложения делают с учетом будущей перепродажи по окончанию возведения строения.

Парковки. Выгодно такое вложение, если парковочное место расположено в крупном городе, оживленном месте.

Коммерческая недвижимость. Вариант для опытных инвесторов, выгодно приобретать для сдачи в аренду.

Коммерческая недвижимость — здания, помещения, земельные участки, используемые для получения прибыли. Чаще всего это офисные площади и торговые здания. Выделяют следующую классификацию коммерческой недвижимости:

• свободного пользования (кафе, рестораны, спортивные сооружения);
• торговля (торговые центры, магазины, ларьки);
• офисная (офисы, кабинеты);
• индустриальная (склады, здания производственного назначения, предприятия);
• апартаменты под аренду (квартиры на сутки);
• социальная (аэропорты, медицинские учреждения, бассейны, клубы и т.д.)

Преимущества и риски вложения в недвижимость

Инвестирование —  вложение средств для получения прибыли. Целями инвестирования являются:

• получение пассивного дохода, когда недвижимость приобретается для дальнейшей сдачи в аренду и получения ежемесячной прибыли;
• сохранение накоплений (инфляция может обесценить деньги, их вкладывают в помещения);
• получение прибыли от наценки после перепродажи.

Используя для инвестирования коммерческие помещения, необходимо правильно выбрать объект аренды.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

• Недвижимость одно из самых выгодных направлений для вложения, не каждый объект принесёт достаточно средств. Разберёмся в достоинствах и недостатках данного инвестирования, среди плюсов:
• высокий спрос на объекты и стабильный доход;
• пассивность дохода не требует особых усилий;
• минимальные риски, недвижимость можно сдать в аренду или продать даже в условиях кризиса;
• стоимость на строения увеличивается и мало подвержена инфляции.
• разнообразие вариантов инвестирования.

Среди недостатков выделяют:

• стоимость (на инвестирование необходима крупная сумма в млн руб);
• долгая окупаемость, доход сверх стоимости появится лишь через 5-10 лет;
• необходимость дополнительных трат на ремонт, налоги, коммунальные и т.д.

Риски, связанные с вложением в недвижимость

Любой вид инвестирования имеет риски, сфера недвижимости не исключение. Рассмотрим основные источники проблем.

Неудачно подобранное месторасположение объекта. Коммерческая недвижимость должна располагаться в местах с большой проходимостью, удобной транспортной развязкой. Если строение приобретено в районе, который не застроился, найти арендатора будет сложно.

Форс-мажоры. Таким фактором может стать построенный неподалёку завод, который испортит экологию места, значит понизит стоимость и спрос.

Недобросовестность арендаторов. Бывают случаи. когда съёмщик помещения халатно относится к объекту, портит имущество, задерживает арендную плату.

Мошенничество. Существует множество схем обмана, всегда нужно внимательно проверять документы, пользоваться услугами юриста.

Ситуация в 2022 году

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за прошедший год упал. В 2022 году специалисты предполагают значительный рост в области вложений, в связи с отложенным спросом и расширением офисного рынка.

22 год повлек повышение арендных ставок на складские помещения, падение прибыли для владельцев торговых центров. Что касается офисных зданий, то тут наблюдается стабильность. Не стоит ждать падения стоимости аренды, офисные площади также в дефиците. Большим спросом в связи с нестабильной ситуацией на рынке стал пользоваться коворкинг. Помещение дает возможность быстрого входа и выхода в аренду, что стало актуально в момент пандемии.

Можно выделить следующие особенности на рынке коммерческой недвижимости:

• рост ввода офисных помещений;
• восстановление спроса на офисы;
• рост предварительных договоренностей на строительство коммерческой недвижимости;
• ожидаемый рост арендных ставок в центральных районах;
• спрос на гибкие пространства для работы.

Ещё один фактор, который значительно повлиял на инвестиционный рынок недвижимости — введенные санкции в отношении РФ. Пока трудно сказать, как в будущем сложится ситуация с офисными и торговыми площадями, но уже сейчас многие предприятия уходят с Российского рынка. Однозначно ответить на вопрос, стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость, трудно.

Этапы инвестирования в коммерческую недвижимость

До получения дохода с инвестиций в коммерческую недвижимость необходимо пройти несколько этапов.

1. Первым делом определить сумму для инвестирования и возможность, а также рентабельность займа. Оценить ожидания, окупаемость, и риски.
2. Изучить ситуацию на рынке недвижимости. Выявить какие объекты пользуются спросом, определить средние цены, найти интересные локации, изучить инфраструктуру района.
3. Следующий шаг — убедиться в надёжности продавца, застройщика или посредника. Проверить репутацию, документы, почитать отзывы, подтвердить или опровергнуть наличие судебных дел.
4. Подобрать выгодный вариант и зарегистрировать покупку в Росреестре.

Если вы уверены в выбранном объекте и продавце, приступайте к покупке, заключению договора и оформлению документации.

Следующие шаги связаны с получением прибыли с объекта, выбора пути заработка. Существует несколько способов получения прибыли с недвижимости:

1. сдача в аренду и перепродажа с повышением цены;
2. приобретение арендного бизнеса;
3. покупка доли, пая.

Каждый из видов имеет свои преимущества и недостатки.

Аренда и продажа. Доход от объекта зависит от множества факторов: расположение, транспортная развязка, наличие парковочного места, развитие инфраструктуры, благоустроенность территории, наличие общепита и многое другое.

Приобретение арендного бизнеса — покупка готового помещения с договорами аренды и уже сформированными денежными потоками. Такая инвестиция высокодоходна и удобна.

Паевые инвестиции и вклады. Вид инвестиций в коммерческую недвижимость, который имеет наименьшие риски. Преимущества: стабильный доход, минимальный порог инвестиций, возможность вкладывать практически любые суммы. К тому же это экономия на налогах, времени и силах. Доходность колеблется в пределах 10-13% годовых.

Прежде чем сдать помещение в аренду, необходимо выбрать форму ведения бизнеса: оформить ИП или стать владельцем компании ООО.

Как выбрать объект коммерческой недвижимости для инвестирования

Инвестирование в коммерческую недвижимость является более прибыльной нишей, чем вложение в жилой фонд. Но отсутствие опыта заставляет инвесторов обходить данный сегмент, считая сложнее квартирного инвестирования.

Первый вопрос, возникающий у начинающих предпринимателей — «как выбрать объект инвестирования?». Первое, что нужно сделать — оценить класс помещения для аренды и его расположение. Самые ликвидные — офисы, находящиеся в районах с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой.

Здесь необходимо учитывать актуальность запросов общества, востребованность недвижимости сейчас и в перспективе. Для этого инвестору необходимо понимать потребность будущих арендаторов. Для инвестирования в офисы стоит обратить внимание на следующие факторы:

• расположение и транспортная доступность;
• качество строительства и материалов, наличие современной вентиляции, хорошего освещения, коммуникаций и т.д.;
• просторность помещения, особенно актуально это стало в период пандемии;
• благоустройство центра и территории, озеленение;
• развитие инфраструктуры.

Важно не забывать о финансовой безопасности. Покупка помещения в строящемся здании — выгодные цены, но нельзя забывать о рисках, затянутых сроках сдачи или возможном прекращении строительства. Готовые помещения можно сдавать в аренду сразу после покупки, а значит получать стабильную прибыль независимо от роста цен.

Как оформить коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость, как и жилая, продается и покупается. Но стоимость обычно выше и оформление сложнее. Стоит обратить внимание на особенности покупки коммерческого объекта на физическое лицо.

• Если объект будет перепродан в срок владения до пяти лет, то с разницы в цене между покупкой и продажей нужно будет уплатить налог в 13%.
• Помещение считается «совместно нажитым имуществом», при разводе делится пополам между бывшими супругами.
• Для покупки необходимо согласие супругов.

Не стоит забывать также, что если помещение покупается для сдачи в аренду, то необходимо, как минимум, оформить ИП и оплачивать налог.

Приобретенная коммерческая недвижимость требует регистрации в Росреестре по месту нахождения. Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Электронный договор можно заключить только если стороны имеют усиленную квалифицированную электронную подпись.

После подписания и расчета оформляется переход права собственности, который регистрируется в ЕГРН. Подача документов происходит самостоятельно через МФЦ или Росреестр. Для оформления необходимо:

• подать три экземпляра договора купли-продажи, два из них остаются сторонам, третья в Росреестре;
• оплатить и принести квитанцию по госпошлине за регистрацию права собственности.

Затраты

Инвестиции в коммерческую недвижимость, влекут за собой не только прибыли, но и расходы, которые можно разделить на две группы: разовые и регулярные.

Разовые расходы:

• оплата за объект;
• услуги риелтора;
• налог на покупку;
• услуги нотариуса и юриста;
• банковские услуги;
• комиссии;
• ремонт и т.д. 

Регулярные:

• ипотека (если использовалось привлечение кредитных средств);
• заём учредителя;
• коммунальные расходы;
• налог на недвижимость;
• страховые взносы;
• услуги управляющей компании;
• бухгалтерия;
• услуги брокеров в поиске арендатора.

Разовые расходы обычно составляют примерно 10% стоимости объекта плюс ремонтные работы.

Поиск арендатора

Для того, чтобы инвестирование в коммерческую недвижимость дало результаты, необходимо быстро найти арендатора. Простаивание пустого помещения может стоить немалых расходов на коммунальные платежи и налоги.

Существует множество способов поиска арендатора, например, специальные площадки и доски объявлений. Чтобы найти арендатора самостоятельно нужно:

• определить цель использования объекта и соответственно целевую аудиторию;
• для регулярности доходов изучить бизнес клиента, проверить не является ли он банкротом или новичком, который может задерживать выплаты за аренду.

Самостоятельный поиск может занять очень много времени, что приведет к дополнительным расходам, которые можно приравнять к услугам агентов. В услуги специалистов входит:

• анализ объекта;
• размещение объявления;
• проведение консультаций с потенциальными клиентами;
• проведение показов и переговоров;
• проверка арендатора;
• помощь в заключении договора аренды.

Каждый объект недвижимости имеет свои особенности поиска арендатора.

Прибыль и налоги

Чтобы покупка нежилого помещения была оправдана как инвестиция, необходимо сразу определить цель приобретения, планируются ли долгосрочные или краткосрочные инвестиции, какая ожидается доходность, объём инвестиций, кто будет управлять помещением. Маркетологи помогут просчитать спрос на аренду помещения.

Если помещение будет относительно небольшим, правильной формы, с хорошими коммуникациями и транспортной развязкой, его можно считать универсальным. Спрос на такие объекты выше, прибыль больше. Можно получить следующие виды дохода: плата за аренду, реклама внутри и снаружи помещения, амортизация, удорожание недвижимости.

Чтобы просчитать доходность коммерческой недвижимости в Москве, необходимо полученную прибыль разделить на сумму вложений, полученный результат выразить в процентах. Перед приобретением берут прибыль за год, оценивают доходность в год.

Для частного инвестора, являющегося физ. лицом, продажа недвижимости облагается налогом в 13% на разницу между ценой при покупке и продаже. Если нет документов, подтверждающих стоимость жилья при покупке, налог оплачивается на всю стоимость продажи. Если объект в собственности больше пяти лет, то налог не уплачивается.

Для ИП налог зависит от того, использовался объект в бизнесе или нет. Если не использовался, то налог исчисляется как для физического лица. При использовании в бизнесе:

• 13% — ИП на общей системе + НДС с дохода;
• 6% или 15% для ИП, которое работает по упрощённой схеме;

 Для Юридического лица налог взимается в двух видах:

• НДС 18%, когда расчёт происходит по счёт-фактуре, налог уплачивается покупателем и перечисляется в бюджет;
• 20% — налог на прибыли, то есть разницу между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта.

Если юридическое лицо на УСН, то необходимо оплатить 6% от суммы продажи или 15% от разницы в стоимости продажи и остаточного баланса.

При сдаче в аренду коммерческих объектов уплачиваются регулярные стандартные налоги на доход.

Основные моменты

Инвестиции в недвижимость всегда будут одним из безопасных способов не только сохранить свои сбережения в сложные экономические времена, но и возможность получать пассивный ежемесячный доход.

Решив приобрести коммерческую недвижимость для инвестиции, необходимо тщательно просчитать доходность выбранного объекта, найти надёжного арендатора для сдачи помещения.

Инвестиции имеют риски, необходимо их избежать. Внимательно изучайте всю документацию, проверяйте продавца и арендатора на надёжность. Рассмотрите рынок недвижимости, потребности возможных клиентов.

Важно также выбрать удобный способ работы, оформить ИП или ООО, если собираетесь сдавать инвестиционный коммерческий объект в аренду. Каждый из вариантов оформления имеет свои плюсы и минусы, просчитайте выгодный для себя вариант.