Как правильно сдать квартиру в аренду

Современная жизнь не всегда дает хорошую основу для старта, особенно для молодых людей. Самым острым является вопрос: «Как и где снять квартиру?». А тот, кто имеет возможность сдавать жилплощадь, задается вопросом: «Как правильно сдать квартиру в аренду?». В статье присутствуют ответы на многие вопросы, беспокоящие владельцев квартир.

Кто может сдавать квартиру, и на каких правах

Если квартира зарегистрирована на одного владельца, то для договора потребуется два документа:

первый — подтверждающий право владения жилплощадью,

второй – паспорт.

Если первого документа нет, тогда используют договор основания, который дает право распоряжения собственностью (наследство, договора инвестирования или ренты, договор о передаче или покупке квартиры). Еще квартиранту предъявляют квитанции о выплаченных коммунальных услугах, а также выписку о зарегистрированных здесь лицах (тех, кто живут или прописаны в квартире) из паспортного стола.

Если имеется несколько владельцев собственности, тогда процесс аренды квартиры должен быть согласован со всеми владельцами.

Имеется три варианта их разрешения:

• письменное
• доверенность у нотариуса
• подписание самого договора, где должно быть указано, что квартиру сдают они все одновременно.

Квартира муниципальная сдается только с согласия владельца. Для этого подается заявление в Департамент, который управляет данным имуществом. К этому заявлению прилагается письменное согласие всех прописанных в будущей съемной квартире.

Способы поиска арендатора

Клиентов лучше искать через хорошее агентство недвижимости. Это позволит быстро и выгодно найти добросовестного арендатора.

Но многие, не желая оплачивать услуги риелторам, ищут квартирантов самостоятельно. Это неверный шаг. Лучше заплатить агентству процент за выполненную работу, и в итоге получить именно того квартиросъемщика, который соответствовал бы заявленным требованиям.

Не стоит сдавать дом сразу тому, кто первый попросился. Нужно поговорить с человеком, постараться понять, что ему нужно, попробовать вникнуть в суть человека. Ведь после некоторых клиентов дом выглядит не лучше свалки, и без определенных усилий, не станет пригоден для проживания. Также этот разговор прояснит, на какой период будет снята квартира, кто станет в ней жить, чем будет заниматься квартиросъемщик, проживая в ней. Общение с возможным съемщиком поможет выбрать нужного вам человека, которому можно не сомневаясь доверить свой дом.

Поиск жильцов через знакомых тоже является неплохим вариантом. Также можно использовать рекламы в газетах, журналах, в интернете (рассылка на e-mail, рекламные ленты, сайты объявлений), практически в каждом населенном пункте. Объявления расклеить можно и самим, но осторожно, это административное нарушение. Также можно ознакомиться с объявлениями на улицах, ведь не редко люди, которые ищут жилье, подают объявления.

Оформление аренды с юридической точки зрения

Составление договора – это лучший вариант, помогающий урегулировать отношения между арендатором и владельцем. Он вносит ясность во все возможные аспекты. В процессе сдачи квартиры, нередко возникают проблемы и споры, что бы их избежать, лучше составить подробный договор.

Здесь нужно быть внимательным в таких аспектах:

• это уже юридический документ, четко и ясно прописывающий срок аренды квартиры, размер оплаты и время платежа;
• нередко оплата задерживается, и это необходимо учитывать. Лучше внести пункт, о том, что при откладывании оплаты на определенный период (например, 1-2 недели), начисляется фиксированная сумма штрафа (несколько % от общей суммы взноса за жилье);
• если договор на длительный период, цены лучше указывать на полгода, ведь за это время стоимость аренды может измениться;
• если съемщик вносит залог, это тоже фиксируют при составлении договора;
• желательно прописать, что при неуплате аренды до определенного договором периода, владелец может попросить съемщика выселиться.

Договор регистрируют, если срок действия больше 11 месяцев, его можно продлить. Пользуются регистраторами по типу МЖД (это контора государственная) или в Регистрационной Палате (немного дольше и дороже).

Ст.35 ГК РФ посвящена договорам о найме жилого помещения, также в ст.674 ГК РФ говорится, что договор заключается письменно.

Согласно законам существуют такие требования к этим договорам:

1. Предметом договора здесь будет квартира, подробно описанная с указанием тех документов, что определяют владельца жилья.
2. Оплата арендованной квартиры. Отдельно описывается: кто будет производить оплату за электричество, воду, интернет, и другие коммунальные услуги.
3. Срок, на протяжении которого этот договор является действительным.
4. Арендатором, исходя из позиций законности, является только один человек, но в договоре указывается перечень всех людей, кто собирается жить в будущей, съемной квартире.
5. Обязанности сторон договора прописаны в ст. 676, а также в ст.678 ГК Российской Федерации.
6. Реквизиты обеих сторон: указывают полные ФИО, данные паспорта, адреса проживания (регистрации).

Соблюдение этих требований дополнительно обезопасит владельца жилья от рисков.

Оплата за аренду

Сдавая квартиру в аренду, главное – адекватная, разумно определенная цена. Чтобы рассчитать ее стоимость, за основу берут такие составляющие:

1. Расположение сдаваемой в аренду квартиры.
2. Ее площадь и состояние.
3. Внутреннее содержимое: наличие мебели, техники.
4. Доступность – близость остановок общественного транспорта.
5. Наличие магазинов, школ, клубов недалеко от сдаваемого жилья.

Обычно в договоре аренды квартиры прописывают все данные по поводу ее оплаты: сроки, время, цена, штрафы и прочее. Выбор способа внесения оплаты также важен. Определяют такие основные способы расчёта, чтобы правильно сдать квартиру в аренду:

• из рук в руки – хорошо, если оплата осуществляется наличными, тогда не придется искать банкомат, чтобы обналичить средства с банковской карты;
• перевод на счет в банке, или на карту. Хорошо, когда этот счет уже имеется, и можно им воспользоваться, но если принять во внимание, что во многих банках время перевода средств около трех дней, то данный вид оплаты может вызвать некоторые неудобства;
• перевод через айбокс – осуществляется со снятием % комиссии, это лучше отдельно обсудить с квартирантом.

Риск есть в том случае, если жильцы недобросовестные. Ни в коем случае никогда никому не говорите пароль и секретные данные банковской карты, если у вас их попросят для оплаты аренды квартиры переводом на карту. Как правило для перевода денег всегда достаточно номера карты или номера мобильного телефона.

Подводные камни

Очень важным моментом является то, что есть возможность проверять, как обращаются со сдаваемой в аренду квартирой, посещая ее (например, один или два раза в месяц). Съемщик не имеет права менять на двери замок, исключая случаи кражи во время его проживания. В случаях, если такое происходит он отдает дубликаты всех ключей законному хозяину.

Когда жилец решил переехать со съемной квартиры, необходимо осуществить ее проверку и если все хорошо, возвращать залог. После выезда прежних жильцов, не лишним будет поменять замки, во избежание риска.

Вроде бы и мелочи: курение в квартире, шумные празднества, но для исключения неприятных моментов, лучше это вписать в договор (предупреждение соседей о вечеринке).

Особо важные моменты:

• акт приема-передачи в аренду имущества, информирует обо всем, что есть в квартире и ее общем состоянии, к нему можно прикрепить и фотографии;
• прописываются действия, если имущество испорчено (кто оплачивает);
• предупреждение о прекращении действия договора (о переезде на другое место). Нужно договориться за какой период до этого, нужно предупредить арендатора и владельца жилья;
• для договоров на долгий период необходимо прописать действия об осуществлении ремонта (пример, капитальный – владелец, а косметический – жилец квартиры).

Ценные советы владельцу:

1. Стоит проконсультировать съемщика квартиры об использовании техники, снятия показаний счетчиков и иных вопросов, касающихся быта.
2. Не лишним будет оставить номера телефонов для связи с вами, организациями, что обслуживают (ремонт, сантехника), и номера служб экстренной помощи.
3. Полезно поговорить с людьми, которые живут рядом, чтобы при неприятных случаях, они вам сообщили о происшествии.

Если учесть все моменты, то и жильцы арендованной квартиры будут довольны, и владелец останется в плюсе, с деньгами и целым имуществом.