Несколько эффективных способов быстрее погасить ипотеку

Для большинства российских семей покупка жилья в кредит – это единственный способ улучшить условия проживания. Переехав в собственную квартиру и осознав серьезность взятых на себя обязательств, новоселы начинают задумываться, как пораньше выплатить ипотеку.

Чтобы погасить ипотечный кредит выгодно, важно знать эффективные способы досрочного погашения. Законодательство РФ предусматривает возможности, позволяющие погасить ипотеку быстрее за счет государства.

Обзор основных способов быстрого погашения ипотечного займа

Выплатить ипотеку с экономией можно с помощью собственных сбережений, после реализации имущества, полученного в наследство или воспользоваться вариантами поддержки от государства. Выгоду от досрочного закрытия ипотеки можно получить и при использовании некоторых банковских услуг.

Способы как ускорить выплату ипотечного кредита включают:

1. Увеличение собственных доходов за счет подработки, монетизации хобби или продажи ненужного имущества. Дополнительные деньги нужно направлять в досрочное погашение ипотеки.
2. Сдача недвижимости в аренду и внесение платы от арендополучателя в погашение сверх установленного платежа.
3. Урезание расходов на текущие нужды. Включает отказ от посещений кафе, незапланированных покупок, использования кредиток и т.п.
4. Возврат налогового вычета. По купленной с привлечением банковских средств недвижимости можно вернуть 13% от цены жилья и от размера выплаченных процентов.
5. Реализация материнского капитала. Способ доступен для всех семей, имеющих хотя бы одного ребенка и желающих улучшить жилищные условия.
6. Военная ипотека. Подходит только военным и приравненным к ним категориям граждан.
7. Участие в региональных программах поддержки семей с детьми. В каждом субъекте РФ разрабатываются и внедряются разные схемы, позволяющие быстро погасить ипотеку.
8. Участие в прочих программах льготного кредитования: для молодых или многодетных семей, врачей, учителей или жителей Дальнего Востока.
9. Рефинансирование действующего займа. Предполагает получение нового целевого кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего.
10. Получение потребительского кредита для быстрой выплаты ипотеки.

Первые три способа связаны с ограничениями в качестве жизни семьи и подойдут не всем. Ощутимую выгоду принесут способы погашения, предусматривающие получение денег от государства.

Для этого нужно соответствовать определенным критериям, знать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно и какие шаги предпринять, чтобы воспользоваться перечисленными способами.

Можно ли досрочно погасить ипотеку и будет ли перерасчет: выгодно ли это?

Банки не вправе ограничивать право заемщика на выплату ипотеки досрочно. Частичное досрочное погашение предполагает регулярное внесение суммы, превышающей установленный графиком платеж.

Полное досрочное погашение ипотеки – это внесение остатка основного долга и начисленных на текущий момент процентов, влекущее закрытие кредита и снятие обременения с обеспечения по сделке.

Внимание! Платежи могут быть аннуитетными (одинаковыми каждый месяц) и дифференцированными (уменьшаться к концу срока). Банки практикуют первую схему, в том числе и Сбербанк.

Независимо от схемы погашения, вносимые в досрочное погашение деньги, направляются на оплату основного долга. После каждого частичного погашения банк пересчитывает остаток долга, начисление процентов и выдает новый график платежей заемщику.

Также заемщиков интересует, а что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок кредита или размер платежа? Первый способ является более выгодным.

Когда все таки выгоднее погашать ипотеку досрочно?

Чтобы уменьшить переплату процентов начинайте досрочное погашение с самого начала, чтобы последующие проценты начислялись на меньшую сумму. Чем быстрее будет выплачиваться ипотечный кредит, тем меньше будет выплачено процентов банку.

Эффективные способы быстрого погашения ипотеки: кто и как может ими воспользоваться

Рассмотрим подробнее главные возможности для выплаты ипотечного кредита досрочно как частично, так и полностью. Остановимся на детальном обзоре самых востребованных и выгодных вариантов.

Материнский капитал

Для помощи семьям с детьми в 2007 году была введена мера – сертификат на материнский (семейный) капитал. Улучшение условий проживания – одно из направлений его использования. Но не все знают, можно ли материнским капиталом погасить ипотеку, имеющуюся до рождения ребенка.

В ипотечном кредитовании сертификат можно реализовать по трем позициям:

• на начальный взнос;
• оплату процентов или основного долга;
• внесение остатка по ипотечному займу.

Два последних пункта предполагают возможность частично-досрочного или полного погашения действующей ипотеки.

Воспользоваться материнским капиталом для досрочного погашения ипотеки могут:

• Семьи, в которых с 1.01.07г. родились/были усыновлены второй/последующие дети.
• Семьи, в которых с 1.01.20г. родился/был усыновлен первый ребенок.

Номинал сертификата составляет 466 617 руб. при рождении первого малыша, при появлении второго/последующих – добавляется 150 тыс. руб. (максимальный размер – 616 617 руб.)
Приказом Министерства труда и соцзащиты РФ от 24.03.2020 № 149н утверждены Правила направления заявления о распоряжении средствами МСК и закреплены документы, необходимые для этого.

Заявку можно подать:

• Лично в любом территориальном органе ПФ РФ.
• В личном кабинете на сайте или в МФЦ.
• В банковском учреждении.

Новый порядок действует с июня 2020 года. Обращаться и в банк, и в Пенсионный фонд не нужно, обращения в банк будет достаточно. Финансовое учреждение передаст заявление и все сведения из банковских документов по каналам связи в ПФ РФ. Список банков, с которыми заключены соглашения и налажен обмен информацией, есть на сайте ПФ РФ. Новый порядок существенно облегчает процедуру распоряжения материнским капиталом по ипотеке.

Если принято положительное решение, то на перечисление средств дается не более 1 месяца.

К минусам данного способа досрочного погашения ипотеки можно отнести:

• Реализовав материнский капитал, вы не сможете потратить его на другие цели – образование детей или накопительную пенсию матери.
• Из материнского капитала не разрешается оплатить начисленные штрафы и пени (если кредит на просрочке).
• Обязательно выделение доли в собственности всем членам семьи после погашения ссуды (в том числе несовершеннолетним детям). При несоблюдении этого условия ПФ РФ может отозвать сделку.

Плюсы включают:

• При внесении материнского капитала в погашение основного долга переплата процентов уменьшится.
• Средства маткапитала можно использовать на досрочное погашение существующей ипотеки, не дожидаясь трехлетия ребенка (остальные направления использования возможны только после трех лет).
• В досрочное погашение можно направить часть номинала сертификата.

Погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке можно аналогичным способом.

Таким образом, законодательство разрешает материнским капиталом выгодно погасить часть или закрыть действующий ипотечный кредит полностью.

Налоговый вычет

При поиске способов, чтобы быстрее и выгоднее погасить ипотеку, обратите внимание на возможность получения налогового вычета.

Гражданин, приобретающий недвижимость в ипотеку, имеет право на два вида налоговых вычетов:

1. Со стоимости квартиры.
2. С уплаченных банку процентов.

Согласно действующему законодательству вернуть 13% можно от цены жилья (но не более 260 тыс. руб., возвращают только с 2 млн., независимо от стоимости недвижимости) и от суммы процентов, выплаченных банку (но не более 390 тыс. руб., возвращают только с 3 млн., независимо от суммы процентов).

Заявления на возврат можно подавать ежегодно, пока лимиты по вычетам не будут закончены. Если по вычету со стоимости квартиры лимит исчерпать не удалось, то остаток можно использовать при покупке другой недвижимости. Вычет по процентам можно получить только один раз, остаток лимита переносить на другой объект нельзя.

Чтобы оформить налоговый вычет по ипотеке, подготовьте пакет документов для налоговой службы:

• Заявление на возврат НДФЛ по утвержденной форме.
• Справку 2-НДФЛ за предшествующий год.
• Заполненную форму 3-НДФЛ.
• Копию договора купли-продажи объекта недвижимости, а также подтверждение уплаты процентов по кредиту.
• Копию договора об ипотеке.
• Документ, подтверждающий передачу денег продавцу.
• Копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Комплект документов можно отправить электронно через сайт ФНС или портал Госуслуг, по почте или принести лично.

Налоговая выплачивает компенсацию процентов по ипотеке на счет, указанный в заявлении в течение месяца, а проверяет документы не более трех месяцев.

Плюсы способа:

• При высоком официальном доходе можно быстро вернуть весь размер вычетов и быстрее внести деньги в досрочное погашение.
• При стоимости жилья до 2 млн. можно оставить часть вычета на будущие покупки недвижимости.
• Можно обратиться с заявлением на вычет к работодателю, который не будет удерживать налог на доход физлиц со следующего месяца до тех пор, пока лимит по вычетам не будет исчерпан. Предварительно нужно подтвердить право на вычет в налоговой.

Минусы:

• Объект недвижимости должен быть расположен только на территории России.
• Нельзя реализовать вычет в полной мере, если в ипотеке применялся материнский капитал или бюджетные средства.

Таким образом, реализация права на налоговый вычет позволит направить крупную сумму денег в досрочное погашение, что принесет ощутимую экономию, уменьшив размер основного долга по ипотечному кредиту минимум на 650 000 руб.

Рефинансирование ипотечного кредита

Программы ипотечного кредитования различаются в зависимости от банка, в борьбе за клиента они совершенствуются  и устанавливают более лояльные условия: снижаются процентные ставки, уменьшается первоначальный взнос.

Под рефинансированием ипотеки понимается получение нового ипотечного кредита на более выгодных условиях (в этом же или ином банке) для погашения имеющегося.

Преимущества данного способа:

• Поможет уменьшить переплату и срок выплат.
• С его помощью при необходимости можно изменить условия сделки: заменить заемщика, за счет увеличения срока уменьшить ежемесячный платеж, если возникли финансовые трудности.

Минусы в следующем:

• При оформлении нового кредита в другом банке потребуется время на сбор документов (например, для подтверждения занятости и дохода).
• Возникнут дополнительные финансовые издержки: оценка квартиры, страховка, комиссии.
• Не будет ощутимой выгоды, если до окончания срока ипотеки осталось менее 5 лет.
• По новому кредиту вы можете не получить налоговый вычет по процентам (чтобы его получить, в новом договоре должны быть ссылки на рефинансируемый договор).

Можно ли погасить обычную ипотеку военной

Данный вариант подойдет для граждан, состоящих на военной службе и относящихся к категории льготников, если они не желают ждать несколько лет для возникновения права на военную ипотеку и хотят приобрести жилье на общих условиях, не утратив в будущем шанса на льготу. Участие в накопительно-ипотечной системе (НИС) позволяет накопить определенную сумму за счет взносов от государства.

Через три года после вступления в НИС военный получает право использовать накопления на покупку жилья по программе «Военная ипотека».

Из недостатков отметим:

• Заемщиком по такому кредиту должен быть участник НИС в единственном числе.
• Требуется согласие банка на подобную процедуру и ФГКУ Росвоенипотека.
• Не все банки занимаются военной ипотекой.

Положительными моментами являются:

• На военную ипотеку можно направить и средства материнского капитала (обратившись в ПФР и при соблюдении процедуры последующего оформления жилья в собственность всех членов семьи).
• Можно взять вторую ипотеку, не погасив первую (военную погашать за счет накоплений, а вторую – за счет собственных средств). Главное – иметь достаточный уровень дохода и положительную кредитную историю.

Таким образом, статус военнослужащего дает возможность не только приобрести жилье на льготных условиях (за счет государства), но и воспользоваться другим способами – зачесть материнский капитал, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой.

Получение потребительского кредита

Погасить ипотеку потребительским кредитом можно тем, кому осталось внести небольшую сумму и возникла необходимость продать недвижимость. Это ускорит снятие обременения, позволит стать владельцем недвижимости с возможностью распоряжаться ей.

Из минусов отметим невозможность сэкономить, так как по потребительским кредитам ставка намного выше ипотечной (14-18%). Чтобы получить ссуду свыше 100 тыс. руб., нужно собирать справки, возможно потребуется поручитель. Данный способ подойдет платежеспособным заемщикам.

Видео: как выплатить ипотеку раньше срока

Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

Именно программы кредитования Сбербанка наиболее популярны среди населения.

Общие условия и особенности досрочного погашения (частичного или полного) распространяются и на Сбербанк.

Отличительными особенностями являются:

• В Сбербанке не установлено минимальной суммы для досрочного погашения.
• Моратория на процедуру также нет.
• Процедура проста, штрафов и комиссий нет.
• Достаточно уведомления за один день до планируемого взноса в форме заявления на текущую дату.
• Дата досрочного погашения может выпадать на рабочий, праздничный или выходной день.

Сбербанк допускает разные способы взаимодействия с клиентами:

1. Личное посещение офиса.
2. Дистанционное – через личный кабинет или приложение.

Сумму для полного закрытия кредита обязательно нужно уточнять, можно сделать это по телефону горячей линии Сбербанка.

Частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанк онлайн облегчает процесс и экономит время. Для этого нужно:

• Пройти регистрацию на сайте или скачать приложение.
• Перейти в личном кабинете в раздел «Кредиты» и выполнить требуемые действия относительно ипотечного кредита.
• Через смс-код подтвердить свое намерение на совершение досрочного взноса.
• На счете должно быть достаточное количество денег для проведения операции, списание произойдет автоматически

Полное закрытие кредита лучше совершать в офисе, так как потребуется получение справки о выплаченных основном долге и процентах по ипотеке для дальнейшего снятия обременения с недвижимости.

Таким образом, погасить досрочно ипотеку в Сбербанке можно без проблем.

Что делать после того, как ипотека закрыта

Дальнейшие действия после того, как ипотека погашена, направлены на снятие обременения с объекта недвижимости и получение свидетельства о праве собственности без отметки о залоге.

Чтобы стать полноправным владельцем (получить право продать, подарить или обменять жилье), необходимо:

• Обратиться в банковское учреждение за документом, подтверждающим полный расчет по кредиту и отсутствие претензий со стороны кредитора. Специалист разъяснит, как снять обременение, если выплатили ипотеку.
• Собрать комплект документов для Росреестра.
• Подать заявление в Росреестр о снятии обременения. Можно воспользоваться одним из трех вариантов:
  1. Лично в отделении или отправить документы по почте заказным письмом с уведомлением. Пакет документов должен включать: заявление, банковскую закладную, паспорта/копии всех участников сделки и свидетельства о рождении владельцев до 14 лет.
  2. Через МФЦ. Подать документы можно без очередей, воспользовавшись помощью специалиста. Срок процедуры может увеличиться на 5-7 дней.
  3. Дистанционно через сайт Госуслуги. Способ доступен только гражданам, имеющим электронную подпись. Также на портале можно записаться на прием в Росреестр или в МФЦ.

Полный комплект документов должен содержать:

1. Документы, удостоверяющие личность всех владельцев, указанных в свидетельстве на недвижимость (оригиналы и копии).
2. Свидетельство о праве собственности на жилье.
3. Справку об отсутствии задолженности.
4. Документацию по обязательству.
5. Информационное письмо от банка о выполнении клиентом обязательств по кредитному соглашению в полном объеме.
6. Заявление о снятии обременения по договору, подписывается совместно с сотрудником банка.
7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Не обязательно получать новое свидетельство на право собственности, главное – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости о снятии обременения.

Если заемщик погасил ипотеку в Сбербанке, то дальнейшие действия за него сделает специалист банка. Банковская организация автоматически проведет процедуру снятия обременения в течение месяца. Об окончании процесса клиента проинформируют по смс. Убедиться об освобождении объекта недвижимости от залога можно проверить через запрос на выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или портал Госуслуг.

Таким образом, ипотеку можно и нужно выплачивать досрочно. Чтобы погашение ипотечного займа было выгодным для клиента, лучше оплачивать ипотечный кредит с опережением графика с первых лет. Используйте в досрочное погашение средства материнского капитала, налоговые вычеты и любой дополнительный доход.