Ждать ли дальнейшего снижения ставки по ипотеке в 2022?

Скачкообразное изменение курса рубля по отношению к устойчивым валютам, доллару и евро, стало основанием для проведения жесткой монетарной политики Центральным банком России, и спровоцировало панику на рынке кредитования. Резкое повышение и последующее снижение котировок вследствие трудно прогнозируемых политических факторов стало причиной серьезных затруднений при составлении прогнозов в экспертной среде, а среди людей все чаще стал возникать вопрос, будет ли снижение ставок по ипотеке. Но постепенно ситуация проясняется, в экономической системе наметился хрупкий баланс.

Рассмотрим, какие факторы оказывают влияние на ключевую и, как следствие, ипотечную ставку, и чего ожидать в сложившихся условиях заемщикам. Когда упадут ставки по ипотеке и случится ли это вообще?

Изменения ставки по ипотеке за последние полгода

Россияне за долгие годы привыкли к сравнительно дешёвой ипотеке. В последние годы ставка составляла 8%, а по льготной ипотеке не превышала 5-7%, и многие застройщики говорили о том, что это много.

Сегодня ипотека с господдержкой выдается в банках с госучастием под 8,69%, некоторые банки выдают под 7,89%. На этот уровень ставка опустилась после взлета до 12. Эксперты единодушны, максимальный предел, который россияне способны преодолеть, составляет 15%.  А потому все ожидают от правительства и Центробанка ответа на закономерно возникающий вопрос: упадут ли ставки по ипотеке, и насколько.

Теперь льготную ипотеку можно сочетать с рыночной, т.е. часть средств заимствовать под льготный процент, а часть под коммерческий. Но, несмотря на все предпринимаемые правительством меры, эксперты не ожидают ажиотажа на ипотечном рынке. Прогнозы ставок по ипотеке на 2022 остаются пессимистичными. Реальные доходы населения снижаются, покупательная способность падает, а значит, оснований для роста спроса нет.

Как связана ставка по ипотеке со ставкой ЦБ?

Ключевая ставка – это тот процент, под который Центральный банк кредитует коммерческие банки, когда они нуждаются в деньгах. Она является ориентиром для кредитных учреждений, правительства страны и населения, показывая, сколько будут стоить заемные средства в будущем. Как только ЦБ опубликовал релиз об изменениях ключевой ставки, эксперты прогнозируют снижение процента по ипотеке и другим кредитам.

Максимальный процент по кредиту коммерческие банки могут устанавливать сами, ориентируясь на политику Центробанка и конкуренцию на рынке заемных средств. Минимальный ограничен рентабельностью.

Если требуется простимулировать спрос на недвижимость и другую экономическую активность, ключевая ставка может быть понижена Центробанком. Если коммерческие банки хотят привлечь больше клиентов, увеличить спрос на кредиты, они понижают процент за счет своей прибыли.

Ключевая ставка была введена в предкризисном 2013 году. В первый год она равнялась 5,5%, постепенно показатель рос, увеличиваясь, сначала до 7, потом 7,5, 9,5, 10,5, периодически подскакивая до 15-17%. Все изменилось 28 февраля, ставка была резко поднята с 10,5 до 20% в связи с геополитическим кризисом, столь жесткая мера похоронила под собой рынок кредитования. Впоследствии Центральный банк понизил ставку до 17, а затем до 14%, сейчас она составляет 7,5%. 

В новых условиях повышенной ставки отдельные учреждения, к примеру ВТБ, продолжили выдавать заемные средства, повысив ставку, сохранив при этом льготную ипотеку. Но большинство банков заняли выжидательную позицию. 

Льготная ипотека появилась только в 2019 году. Ставка составляла 6,5%. Геополитический кризис 2022 года внес свои коррективы. После радикального повышения ключевой ставки рынок замер в ожидании действий правительства. Власти приняли решение субсидировать ставку по ипотечным кредитам отдельным категориям граждан до 12%. Позже, когда ключевую ставку снизили, — до 9%. Семейная ипотека при этом субсидируется до 6%.

На практике банки, конкурируя друг с другом за клиентов и государственные деньги, могут устанавливать меньший процент. Обычно ставка понижается кредитными учреждениями на 0,3-0,5%. При больших суммах это достаточно ощутимо. Кроме того, 18 мая правительством принято решение увеличить и размер кредитов по льготной ипотеке до 30 млн. руб., для семейной — до 15 млн. Но здесь есть важный нюанс. Сумма льготного кредита при этом не изменилась, она по-прежнему будет составлять 12 млн. для столицы, 6 для регионов. А дополнительные средства можно будет привлекать под рыночный процент.

Условия ипотеки сейчас

Условия кредитования значительно разнятся от банка к банку. Сейчас наиболее выгодных условиях без скрытых комиссий ипотечные кредиты выдают банки с госучастием. Так, Сбербанк предлагает кредиты на жилье под 13,9% годовых при условии внесения первоначального взноса в размере 20%. 26 июля Сбер снизил процент до 9,9, однако 8 октября вновь поднял до 10,4%. Комиссия для первички и вторички не различается. Дешевле можно получить деньги только в рамках субсидируемой государством льготной ипотеки. Ипотека с господдержкой выдается под 8,7%, семейная — под 5,7%. Но первоначальный взнос в этом случае составляет 15%.

В октябре ВТБ поднял минимальную ипотечную ставку до 10,5%. Но семьи с детьми могут получить деньги под 4,7%. Банк также работает с льготной программой выдачи кредитных средств специалистам IT-компаний. Процент аналогичный – 4,7 годовых.  Газпромбанк также выдает кредиты на покупку жилья под 13,9, а вот льготная ипотека здесь оформляется на более выгодных условиях – 8,5 и 5,5%.

Проценты в банках без госучастия обычно выше. Так, Альфабанк кредитует покупку или строительство жилья на процент дороже. Льготная ипотека оформляется на условиях, аналогичных тем, что предлагает Сбербанк. 

Банк Русский стандарт в публичный доступ условий кредитования не выкладывает. Потенциальным заемщикам предлагается оставить заявку, в ответ на которое учреждение вышлет индивидуальное коммерческое предложение. Такой подход с одной стороны позволяет поторговаться, с другой несет в себе риск скрытых комиссий и платежей, так как механизм максимально непрозрачен.

Как видим, условия везде примерно одинаковые. Это говорит в том числе о том, что правительство, стремясь стабилизировать ситуацию в экономике, регулирует процесс не только рыночными способами, но и использует правительственные увещевания. Наиболее крупных банкиров собирают и ориентируют на поддержку строительной отрасли. Ничего плохо в таком подходе нет, обычно, готовым идти навстречу финучреждениям в трудных ситуациях оказывается финансовая поддержка, государством или из средств компании с госучастием.

Ставки коммерческих банков являются более экономически обоснованными. Так как превышают величину ключевой ставки Центробанка. А вот политика по вкладам у разных учреждений разная.  Но она в большей мере является показателем потребности в денежных средствах и рыночной конкуренции, чем действий регулятора. Хотя процентная ставка, под которую ЦБ РФ берет деньги у коммерческих банков, также играет определенную стимулирующую роль.

Прогноз ставки по ипотеке

Для того, чтобы банки реально понижали ипотечный процент, требуется не только снижение ключевой ставки регулятором, но и экономическая стабильность, позволяющая прогнозировать развитие ситуации в дальнейшем. Неуверенность в будущем приводит к тому, что в плату за ипотечный кредит закладываются дополнительные риски. При минимальных сомнениях в платежеспособности к заемщику применяется повышенный процент, или в оформлении кредита просто отказывают.

Заключение

В существующих условиях многое будет зависеть от мер, принимаемых государством по стабилизации ситуации в экономике в целом, а также от первопричины — исхода конфликта. Если наступит мир, можно ожидать стабилизации даже в условиях санкционного противостояния.

Снижение ключевой ставки позволит банкам предоставлять ипотечные кредиты под меньший процент. Значительная часть тех, кто еще вчера планировал купить квартиру в кредит, не смогут этого сделать при высокой ключевой ставке. Однако постепенное понижение показателя дает надежду на то, что кредитные программы все-таки заработают в полную мощность. По мнению многих представителей экспертного сообщества психологический барьер, при котором россияне отказываются брать кредиты, даже при наличии возможности, составляет 15%.