Цены на квартиры: прогноз на 2022 и причины подорожания

Шок, который россияне испытали 24 февраля 2022 года после сообщения о начале спецоперации, усугубился волной санкций, с которыми не сталкивалось в своей истории ещё ни одно государство. Закономерной реакцией на происходящее  стал резкий рост цен на все, без исключения, товары и услуги.  

Что происходит на рынке жилой недвижимости и стоит ли ждать улучшения ситуации? Проанализируем мнения специалистов и постараемся  составить прогноз стоимости квартир на 2022 год.

Прогноз изменения стоимости квартир на 2022 год

Рынок жилой недвижимости откликнулся на изменение политической ситуации. Однако рост цен на квартиры, достигший максимума к апрелю 2022 года, не был столь стремительным, как рост основной иностранной валюты – долларов США и евро. Это можно проследить на графике роста цен на недвижимость, совмещенном с графиком роста курса доллара по отношению к российскому рублю.

Как следует из приведённых данных, скачок цен пришелся на середину апреля 2022 года, после пикового значения, которого достиг доллар по отношению к российской валюте. Из приведённых данных следует, что прямой зависимости роста стоимости жилой недвижимости от роста курса иностранной валюты – нет. С момента начала действий в Украине, в абсолютном цифровом выражении, цены на квартиры поднялись на 445,38 рублей, или на 8,9 рубля в день. 

Из этого не надо делать вывод о том, что купить квартиру можно будет по прежним ценам, медленно, но неуклонно росшим в течение последнего года, но не сулившим никаких катастрофических изменений. Рынок недвижимости охватила паника. Причин её возникновения было несколько:

• рост курса иностранной валюты – традиционный повод для активизации бурной деятельности населения, имеющего сбережения;
• объявление о пакете санкций, резко ограничивающих возможность распоряжения денежными средствами для граждан России – блокировка платежных систем Visa и Mastercard;
• заявление Центробанка России о поднятии ключевой ставки до 20%;
• блокировка торгов на ММВБ – в течение нескольких недель население не могло получать достоверную информацию о состоянии финансового рынка в стране;
• запрет на продажу валюты;
• политика банков, даже тех, которые не подпали под западные санкции, направленная на изменение условий кредитования и отмены ранее одобренной ипотеки, в ущерб своей репутации.

Анализируя каждый из факторов, влияющих на изменение стоимости жилой недвижимости, можно констатировать: рост цен на жилье продолжит рост. Сохранявшаяся до 11.04.2022 года динамика, по мере ухудшения экономической ситуации в целом, неизбежно скажется на стоимости квадратных метров. Давать прогнозы, подешевеют ли квартиры в 2022 году и надеяться на то, что цена будет существенно отставать от динамики роста цен на остальные товары – наивно.

В условиях подорожания строительных материалов на 200% (из выступления Г. Зюганова в Госдуме). Ухода с российского рынка крупнейших производителей и поставщиков отделочных материалов, сантехники, электрооборудования. Роста цен на энергоносители. Оттока дешевой рабочей силы из республик/государств Средней Азии, динамика роста цены нарастает. К третьему – четвертому кварталу 2022 года рост стоимости квадратного метра сравняется с ростом цен на другие товары.

По данным Росстата, инфляция за первый квартал составила 7,61%, а в мае уже 17%. Строительные материалы, по данным этого ведомства, подорожали на скромные 10%, в отличие от продуктов питания – в среднем на 30% и бытовой техники и средств производства – на 40%. На фоне такого роста, долго сдерживать цены на квартиры не будет никакого смысла и возможностей. Иными словами, на вопрос: подешевеют ли квартиры в 2022, прогноз неутешителен. Покупатели квартир должны быть готовы к тому, что динамика роста цен на все товары, в том числе недвижимость в новостройках, выровняется, и составит, по оптимистичным прогнозам, 25-30%.

Лофты

Изначальное значение слова loft в российской действительности претерпело трансформацию, изменившую первоначальный смысл на диаметрально противоположный. Лофт, по английски – чердак. Традиционное место обитания самых малоимущих слоев населения. Позднее, во времена «Великой депрессии» в США лофтами стали называть заброшенные цеха. Производственные помещения, верхние технические этажи зданий, переоборудованные под жилье.

В России лофты стали синонимом самой дорогостоящей жилой недвижимости, прочно сросшись с термином апартаменты.  Сегмент на рынке недвижимости у данного класса жилья небольшой. Это обуславливается несколькими факторами:

В новостройках квартиры в стиле лофт проектируются только в элитных или клубных жилых массивах. Если речь идет о классическом лофте – перестройке и перепланировке старых нежилых помещений под жилые, то резко сокращается количество претендентов на покупку. Высокая стоимость затрат на реставрацию и техническое обустройство строений постройки 50-100 летней давности обуславливает высокую стартовую цену лофта. Еще один фактор – большинство классических лофтов находятся на удалении от центров городов, в промышленных зонах. Покупатели предпочитают оригинальности в условиях оторванности от благ цивилизации стандартное жилье, но вблизи от центров бытовых услуг, магазинов, школ и других благ цивилизации.

Высокий риск, связанный с трудностью продаж этого вида недвижимости, обусловил заморозку большинства проектов, еще после кризиса 2014 года. Количество вновь вводимых объектов минимально. В этом сегменте следует ожидать стагнации цен и даже снижения. По принципу «пусть за копейки, лишь бы избавиться».

Студии

Самый динамичный и популярный вид жилой недвижимости, рост цен на который за истекший год составил рекордные +77 766 рублей за 1 м2 на первичном рынке и +60 385 руб. на вторичном.

В условиях вхождения в состояние стагнации экономики страны, интерес к вложению средств в объекты недвижимости растет. Еще больше опасения за возможность вывести валюту за пределы России или воспользоваться в зарубежной стране, вынуждает вкладываться в покупку квартир. А покупка студии – это самый разумный способ «раздробить» капитал. Спрос на малогабаритное жилье всегда высок, продать студию гораздо проще.

В ближайшие месяцы  сохранится динамика роста цен студий вторичного сегмента на уровне общей динамики роста стоимости, а студии в  новостройках будут дорожать быстрее – не отставая от общего уровня роста цен на товары, то есть, к концу года, минимум на 25-30%.

Однокомнатные

Однокомнатные квартиры почти не уступают по популярности и продаваемости студиям. Соответственно и динамика роста цен на эту недвижимость росла сопоставимыми темпами.

За период с апреля 2021 по апрель 2022 года стоимость 1 м2  в Москве и Ближайшем Подмосковье в среднем выросла на 73 517 руб. за квадратный метр в новостройке и на 68 289 руб. на вторичном рынке. Это всего на 5,5% меньше роста цен на студии.

В перспективе предпосылок снижения роста цен на однокомнатные квартиры не предвидится. Сохранится общая тенденция, цена квадрата в новостройке будет расти быстрее стоимости площадей на вторичном рынке. Этот разрыв увеличится по сравнению с периодом, предшествовавшим началу кризиса. Общий рост до конца года составит не менее 25%, а отрыв по цене от стоимости 1 м2 на вторичном рынке достигнет 10-15%, против 7,11% в первой декаде апреля 2022 года.

Многокомнатные

Динамика роста цен на многокомнатные квартиры принципиально отличается от таковой в отношении студий и однокомнатных квартир.

Разрыв  в 122,5% значительно сократится, за счет роста стоимости вновь вводимого жилья в соответствии с общей тенденцией роста цен до конца текущего года, начиная от 25% и выше.

В перспективе, следуя общей тенденции роста цен на все товары, стоимость многокомнатных квартир в новостройках будет повышаться на уровень инфляции. Это будет способствовать сглаживанию различия в цене с квартирами на вторичном рынке, которые замедлят рост стоимости или будут показывать отрицательную динамику.

Пригородное жильё

Если патовая ситуация, в которой амбиции одного вошли в противостояние с интересами миллионов, продлятся до конца года, лавинообразный обвал экономики и галопирующий рост инфляции повлечет за собой обвал цен на все виды жилья. В этой ситуации пригородное жильё окажется в выгодной ситуации. Оно может служить источником поддержания жизни за счет ведения натурального хозяйства. Поэтому, существенного снижения его стоимости ожидать в краткосрочной перспективе не стоит.

Вторичное жильё

Стоимость вторичного жилья более консервативна. По мере сокращения программ финансирования ипотеки и роста ипотечных процентов, покупки в новостройках будут сокращаться. Повысится спрос на квартиры в ранее сданных домах. Это повлечет рост цен, рождаемых спросом. Насколько велик будет рост, предсказать сложно. Это зависит от того, как долго продержится на плаву экономика, построенная на продаже углеводородного сырья.

Цены в Москве и Подмосковье

Публикуемая статистика и аналитика московских риэлторских агентств охватывает пока только первый квартал 2022 года. Отмечен рост на 5,6% на все виды жилой недвижимости. Однако, вряд ли прогноз рынка квартир в Москве отражает реальный масштаб катастрофы, которая настигает экономику. О 17% инфляции не шла речь даже в самых мрачных прогнозах. 

Заключение

Законы Адама Смита нельзя «отменить», назвав обнищание временными трудностями. Наиболее распространённое мнение: цены на вторичное жильё перестанут расти и, возможно, снизятся к концу года. Цены на вновь построенные квартиры будут расти пропорционально издержкам застройщиков в рублевом выражении.