Прогноз цен на недвижимость в 2022: каким будет рынок?

Разогретый льготной ипотекой рынок остановился на «полном ходу» из-за начала спецоперации и последовавшими за ней санкциями. Ключевая ставка выросла до 20%, а впоследствии снизилась до 8%. Однако, несмотря на снижение ключевой ставки сразу на 3% в апреле и ещё на 3% в мае, ипотечные кредиты без льгот всё равно остаются крайне дорогими. Как изменятся цены на недвижимость в этих условиях, что ждет незавершенные стройки, стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость – ответы на эти вопросы читайте в статье. Актуальный прогноз на стоимость недвижимости в 2022 году от ведущих экспертов российского рынка.

Что произошло с рынком недвижимости в 2022 году

Последовавшая за мировым кризисом девальвация рубля привела к серьезным проблемам с кредитованием. Девелоперы ощущают недостаток заемных средств, так как стоимость заемных средств существенно возросла. Кроме того, в условиях высокой  степени неопределенности банки приостановили выдачу кредитов.

Импортные материалы и технологии, которые ранее активно использовались в бизнес-классе и сегменте премиум не только существенно подрожали, но и частично оказались недоступны. Прежние логистические цепочки оказались разорваны, владельцы многих западных транспортных компаний отказываются работать с российскими грузами.

Покупательская способность снизилась, однако на руках у населения находится огромная сумма денег. Объем наличных денег в обращении с момента начала кризиса увеличился почта в 2 раза. Россияне в панике снимали средства со счетов, Центральный банк был вынужден включать печатный станок, чтобы предоставить коммерческим банкам возможность выполнить обязательства перед вкладчиками.

Цены на недвижимость в этих условиях росли, спрос на жильё побил рекорды прошлых лет, увеличившись на 30% только в феврале. Московский Росреестр сообщил, что число зарегистрированных сделок в феврале 2022 года выросло на 32,7% в сравнении с тем же месяцем 2021 года.

Значительная часть операций пришлась на дни до 24 февраля, поэтому геополитические факторы фактически не оказывали влияния. 2/3 всего объёма пришлись на ипотечные договоры. В марте и апреле наблюдался ажиотажный спрос на рынке новостроек, при том, что предложение выросло незначительно — лишь на 0,3%.

По разным данным число сделок на первичном рынке выросло на 15-20%. При этом многие застройщики постепенно начали повышать цены. Пока это сделали не все, но повышение неизбежно произойдет. В среднем увеличение стоимости составило 5-15%.

Что влияет на цены недвижимости

Цены на недвижимость определяются тремя основными факторами: себестоимостью строительства, спросом и предложением. Рассмотрим, как формируются и из чего складываются данные показатели.

Себестоимость. На издержки застройщиков влияет:

• Ставка по кредитам, так как большинство компаний ведет строительство частично на собственные, частично на заемные средства. При повышении ключевой ставки в особенно трудном положении оказались мелкие предприятия.
• Льготная ипотека для покупателей. Вопреки страхам программа не была отменена полностью. Ставку подняли до 12%, а лимит увеличили с 3 до 6 млн. руб. Новые условия действуют с 1 апреля. По мнению экспертов, мера позволит удержать рынок от грядущего обвала спроса.
• Цены на строительные материалы. Растут в цене в первую очередь импортные материалы, но и российские отказываются под давлением в силу роста инфляции на большинство товаров, производство которых зависит от импорта материалов или импортных технологий. Но доля импорта в процентном отношении в стоимости объектов невелика. Поэтому по прогнозам аналитиков цены на недвижимость 2022 из-за роста импорта существенно не увеличатся.

Среди факторов, которые раньше оказывали влияние на себестоимость, курс национальной валюты по отношению к доллару и евро. Однако насколько значимым будет этот фактор, пока неясно. В условиях экономической блокады влияние котировок существенно снижено. Кроме того, правительство предпринимает все возможные меры для того, чтобы снизить зависимость от санкций: расчеты за газ переводятся в  рубли, в качестве актива сбережения выбраны металлы, покупка которых теперь не облагается НДС, государство готово продолжить субсидировать ипотеку.

Будут ли в этих условиях курсы доллара и евро оказывать существенное влияние на стоимость недвижимости, пока неясно. По мнению большинства экспертов, если правительству не удастся освободиться от давления на рубль, стоимость недвижимости в Москве в 2022 снизится на треть из-за падения покупательной способности.

Однако что будет происходить с рублем от относительно доллара и евро также не ясно. По мнению экспертов сейчас валюта находится в боковике в ожидании драйверов. При отсутствии серьезных негативных новостей курс не изменится. Но если военная фаза конфликта в Украине затянется, стоит ожидать ухудшения ситуации.

Спрос. Спрос на жилую недвижимость зависит от уровня доходов, которые обусловлены состоянием национальной экономики, и ставок по кредитам, так как в последние годы, а особенно месяцы, именно низкие ставки по ипотеке оказывались драйвером роста.

Предложение. Зависит от объёма, вводимого в эксплуатацию жилья и вторичного рынка. Вероятно, объёмы строительства будут снижаться, так как оказавшиеся из-за санкций в трудном положении банки практически перестали выдавать кредиты и вряд ли будут делать это охотно в новых условиях плохо прогнозируемого рынка. Снижающийся уровень доходов россиян неизбежно приведет к падению спроса. Общий экономический спад и уменьшение объёма инвестиций должны стимулировать девелоперов к сокращению объёмов строительства.

На вторичном рынке предложение остается стабильным: кто-то снял объекты с продажи из-за неразберихи с ценами, кто-то напротив, поторопился выставить, чтобы успеть продать по неожиданно взлетевшей цене. При этом предложение квартир в сегменте аренды значительно выросло: сейчас оно превышает спрос более чем на 20%. Это означает, что задел для роста в сегменте продаж есть.

Что будет с застройщиками и ждать ли остановки строек?

Строительные компании оказались в сложном положении из-за приостановки кредитных линий. Банкротств пока ожидать не стоит, но эксперты прогнозируют вытеснение мелких игроков с рынка. Компании, которые зависимы от внешнего финансирования, конкуренции не выдержат. О появлении новых строек в этих условиях говорить не приходится.

В случае продолжения и углубления геополитического кризиса стоит ожидать замедления темпов строительства, возможны задержки со сдачей объектов. Многие компании уже сейчас испытывают недостаток строительных материалов. Европейского импорта в составе немного, но полностью импортонезависимыми строительные компании назвать нельзя.

С учетом разрушения логистики и приостановки поставки товаров из Евросоюза, возникают сложности с некоторыми необходимыми компонентами. К примеру, противоморозостойкие добавки производятся в РФ только с использованием импортной составляющей. То же касается систем кондиционирования. Практически все материалы можно заменить аналогами от китайских производителей, но на это требуется время.

Однако исключать негативные сценарии полностью всё же не стоит. Есть вероятность того, что часть объектов, которые сейчас находятся в начальной стадии строительства, будет заморожена. В связи с этим эксперты рекомендуют покупать квартиру на вторичном рынке или новостройку с высокой степенью готовности. Иначе, возможно, через несколько лет после заключения договора покупателю будут возвращены обесценившиеся деньги с эскроу-счета.

Учитывая, что до кризиса 70% сделок на первичном рынке проходило с привлечением заёмных средств, без господдержки снижение спроса неизбежно. Впрочем, льготная ипотека должна удержать первичный рынок от обвала и постепенно подвести к балансу. Ставка по льготной ипотеке выросла с 7 до 12%.  При этом условия по остальным льготным программам ипотеки не изменились: ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%, дальневосточной — 2%, сельской — 3%. 

Что говорят аналитики?

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова отмечает, что оснований для роста цен нет. Большинство девелоперов использует строительные материалы российского производства. Только в элитном сегменте присутствует существенная доля импорта. В остальных сегментах импортные материалы и техника в основном использовались на этапе отделки и меблировки, но доля таких квартир не велика.

Однако с такой оценкой многие не согласны. С тем, что рынок недвижимости находится под давлением панических настроений, трудно спорить. Цены растут, так как девальвируется национальная валюта, и многие россияне ищут актив, в котором можно сохранить сбережения. Но обесценивание рубля уже привело к инфляции на уровне 20-30% на разные товары. А это значит, что строительные компании, как и производители стройматериалов, будут повышать заработную плату и увеличивать другие статьи расходов.

Яна Кадомцева, директор по продажам «Полис Групп» считает, что в марте спрос на недвижимость сохранится на прежнем уровне, а дальнейшее развитие событий зависит от выбранной государством стратегии. По мнению эксперта критически важных изменений цены до конца года ожидать не стоит.    

Аналогичный прогноз цен на вторичную недвижимость 2022 дает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. Аналитик допускает краткосрочный всплеск цен, но в долгосрочной перспективе ситуация должна выровняться. Рост возможен, так как уровень инфляции в стране довольно высокий, растёт и стоимость заёмных денег, но резкого повышения цен застройщиками ожидать не стоит, так как это неизбежно приведет к падению спроса, который и без того неизбежно будет снижаться.   

По мнению аналитиков, психологическим барьером для рынка является 14-16% годовых. При достижении ставки 20-25% рынок просто обвалится. По мнению гендиректора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, учитывая опыт прошлых лет, при сохранении существующих условий возможно снижение спроса не более чем на четверть. При этом прогноз цены недвижимости в России на 2022 год  специалист не делает, как и большинство его коллег. Слишком высока степень непредсказуемости.  

Прогноз стоимости недвижимости на 2022 год

Прогнозы звучат самые разные. Единого мнения среди аналитиков рынка недвижимости нет. Многие ожидают удешевления недвижимости на 20-30 и даже 50%. На практике все будет зависеть от развития событий на политическом поле. В случае дальнейшей эскалации конфликта в Украине прогноз стоимости недвижимости на 2022 год может существенно измениться.

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Кризис – время больших потерь и выгодных приобретений. С учётом того, что многие, уезжая, срочно продают жильё, есть шанс приобрести хорошую, высоколиквидную недвижимость на очень выгодных условиях. Но, не обладая необходимыми знаниями, можно также легко потерять, так как рынок сильно разогрет. Поэтому совершать покупку рекомендуется только после консультации с хорошим брокером, который может оценить объект и спрогнозировать цену на него.