Эскроу-счёт: что это такое и где используется

Российская банковская система построена по западному образцу. Менеджеры, продукты, инструменты, счета — все это перекочевало из американских и европейских банков. Заимствования не мешают банкам России работать, свои функции по работе с деньгами они выполняют успешно. В текущей статье мы изучим счёт эскроу как один из самых молодых инструментов на российском финансовом рынке.

Действительно, прошло лишь 10 лет с того момента, как законодатели начали работать над внедрением эскроу-механик в российские законы. В 2014 году в Гражданский Кодекс РФ было внесено понятие договора счета эскроу. В российской практике под эскроу воспринимается специальный банковский счет. Английский язык иногда отличается более широкими трактовками. Англосаксы под термином понимают условное депонирование, которое может применяться в любых отраслях деятельности.

Однако почти в любой стране escrow счёт сперва ассоциируется с покупкой недвижимости.  Но по факту он нужен не только при покупке квартиры, это могут быть защищенные сделки и даже сделки в интернете. В этом обзоре детально изучим счёт эскроу и все, что связано с этим понятием.

Определение

В начале разберем что такое эскроу — российская и зарубежная практика расходятся в этом вопросе. Первым делом оценим западную терминологию, поскольку именно там впервые зародилось это явление. Так, эскроу — это условное депонирование. Под депонированием скрывается передача имущества под залог, которое возвращается через некий срок после выполнения списка из требований. С учетом сказанного, эскроу в западной практике — юридическая концепция, описывающая некое соглашение. Во исполнение которого актив или деньги передаются третьей стороне, которая удерживает активы до завершения транзакции между двумя основными сторонами сделки.

Управление счетами осуществляют агенты условного депонирования. Агент предоставляет доступ к активам лишь после выполнения договорных обязательств, что будет подтверждено документально. На условном депонировании могут храниться деньги, драгоценности, слитки, ценные бумаги и другие активы. Также договор эскроу упрощёнными словами — это финансовый процесс, в котором две стороны обмениваются активами и между ними существует некая сложность в отношении исполнения обязательств. Вот ситуации, рассматриваемые в западной литературе в качестве случаев для применения эскроу-счетов. Это банковское дело, интернет-транзакции, недвижимость, сфера интеллектуальной собственности, слияния и поглощения компаний, юриспруденция, иные отрасли человеческой деятельности.

В российской практике эскроу-счёт начали активно обсуждать в 2019 году. Обманутые дольщики добились своего и застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию, где и начали применять счета эскроу. В российской юриспруденции эскроу жестко увязывается с банками (а также фиатными деньгами) и недвижимостью и пока что функционал не дотягивает до западного. Для наибольшей точности оценим официальное толкование из главы 45 ГК РФ. Договор счёта эскроу — процесс открытия спецсчёта для учета и блокирования денег. Они передаются в банк владельцем счёта (депонентом) в целях передачи иному лицу (бенефициару) при появлении оснований, предусмотренных договором.

Также Гражданский кодекс РФ заставляет соблюдать ряд требований:

1. До даты исполнения договора средства принадлежат депоненту, после исполнения — бенефициару.
2. Обязательства по депонированию можно указать и в ином договоре, где агентом будет кредитная организация.
3. Вознаграждение по договору банк не может взять из суммы депонированных средств, если иное не предусмотрено соглашением.
4. Обычно «замороженные» средства нельзя использовать в иных целях, если нет иного соглашения между сторонами.
5. Зачисление дополнительных сумм свыше депонированных средств не допускается.
6. Стандартный срок для перевода депонированных средств бенефициару — 10 дней.
7. Счет не подлежит аресту, а средства взысканию, даже если в отношении депонента или бенефициара есть судебное или иное решение по взысканию средств.
8. Выписки и прочие документы с персональными данными по счету могут истребовать лишь стороны договора.
9. Счет действителен в течение некоего срока, затем он закрывается. Еще один вариант закрытия — исполнения обязательств. После закрытия средства выдаются депоненту, если обязательство уже исполнено (или при наличии других договорных обязательств) — бенефициару.

Мы достаточно детально рассмотрели российскую и зарубежную практику, раскрыв полностью изучаемое понятие. Однако юридический язык очевиден не для всех. Поэтому далее расскажем про эскроу простым языком.

В чем преимущества и недостатки счёта эскроу?

Рассматриваемое слово подразумевает соглашение, заключаемое для финансовой безопасности сторон. Основная задача этого депонирования — показать, что каждая из сторон сделки придерживается своего сценария и не желает нарушить закон или обмануть другого участника. При этом сделка поддерживается банком-посредником, который гарантирует передачу средств лишь после выполнения всех ее условий.

Обычно средства депонируют во время сделок, участники которых ставят перед собой следующие цели:

• эскроу-счёт в банке открывается, если стоимость сделки очень высока (покупка недвижимости, бизнеса);
• покупатель должен убедиться, что товар надлежащего качества (получить заключение искусствоведа по картине, акт обследования здания перед его покупкой);
• продавец или исполнитель не желает браться за дорогую работу без гарантий оплаты после ее выполнения;
• сделка проводится поэтапно, клиент не может выплатить всю сумму сразу, он желает оплачивать частями.

На словах кажется, что открытие подобных счетов будет простым и процедура не имеет недостатков. Однако узнать сущность явления можно только через сравнение преимуществ и недостатков, которые сопутствуют такому типу счетов как escrow. Ниже размещена сравнительная таблица.

Теперь у вас есть полная информация про эскроу-счета: что это такое упрощенными словами. Институт escrow обычно считается полезным. Он защищает стороны от финансовых убытков, а дополнительные расходы можно рассматривать как плату за спокойствие. Депонирование применяется в разных отраслях бизнеса. Сравнительная таблица показывает, что escrow — многогранное и интересное явление с множеством нюансов. Статья поможет вам их усвоить и сохранить в голове.

Как использовать в сделках счета эскроу?

Недвижимость — не единственная сфера для оформления таких счетов, инструмент является гибким, поэтому используется в многочисленных сферах. Далее оценим, что такое счета эскроу для покупки жилья и в каких ещё отраслях они могут применяться?

Покупка квартиры и прочей недвижимости

В России это необходимая реальность, покупку жилья через эскроу можно описать такими шагами:

1. Застройщик получает разрешение на возведение объекта, открывает специальный счет.
2. Покупатель подписывает два договора — участия в долевом строительстве и договор счета эскроу с участием застройщика и банка.
3. Банк открывает счёт для депонирования.
4. Стороны регистрируют договор в Росреестре.
5. Покупатель вносит всю сумму на счет, деньги хранятся до выполнения обязательств по сдаче дома.
6. После сдачи объекта деньги переводятся застройщику, а покупатель получает право на оформление объекта в собственность.

Востребована и покупка через ипотеку. В таком случае добавляется этап, на котором покупатель идет в банк и подает ипотечную заявку.

Фондовые рынки

Часто ценные бумаги выпускаются при использовании условного депонирования. Так работодатель экономит деньги, поощряя лучших менеджеров ценными бумагами. Те не могут их продать сразу после получения. Им предъявляются условия, что открыть короткую позицию по бумагам можно после достижения ими нужной цены или через какой-либо срок.

Онлайн-торговля

Крупные маркетплейсы давно изучили escrow-инструменты. В России такие механики известны в качестве «защищенной сделки». Вы покупаете товар, переводите деньги платформе. Она дает команду продавцу, который отправляет товар покупателю. Затем покупатель подтверждает получение, а деньги автоматически переходят продавцу. Маркетплейс выступает третьей стороной, защищая клиентов от мошенников и недобросовестных участников.

Слияния и поглощения

Крупный бизнес не видит себя без escrow-института. Глобальная корпорация покупает конкурентов за десятки и сотни миллионов. Такие объемы денег не передаются в наличном формате. Для этого проводятся эскроу сделки, где право собственности переходит после выполнения ряда обязательств. Схоже работают крупные бизнес-проекты, в которых оплата поступает поэтапно после выполнения каких-либо работ.

Криптовалюты и другие активы

Возьмем в качестве примера криптобиржу Binance. Разработчик предоставляет трейдерам рынок P2P, где можно обменять криптомонеты на фиатные деньги. Человек переводит другому средства прямиком на карту и это кажется очень опасным предприятием. Однако криптоплатформа выступает арбитром. Система заранее предупреждает, что на счетах сторон должны быть средства. В случае разногласий исполняется алгоритм и с нарушителя списываются причитающиеся суммы, восстанавливая справедливость. Примерно по такой же схеме можно купить акции, интеллектуальные права или предметы искусства.

Как оформить эскроу-счёт?

Примеры показали, что схема проста и лаконична и теперь вы понимаете принципы счетов эскроу и что это такое упрощёнными словами. Обычно продавец берет на себя обязательства по оформлению договора, а вот расходы чаще возлагаются на покупателя. Поэтому список условий нужно изучать очень тщательно, чтобы не брать на себя кабальные условия. Для запуска эскроу-процедуры при покупке недвижимости в России стоит произвести такие действия:

1. Взять паспорт и пройти регистрацию ДДУ в Росреестре.
2. Заключить трехсторонний договор (банк, покупатель, застройщик), подписать его.
3. Сам счёт откроют после посещения офиса банка, но в 2023 году кредитные организации предлагают сделать это через мобильное приложение.

В начале может казаться, что escrow — сложная тема. Но банки имеют клиентоориентированный подход. По факту клерки заранее готовят договоры для экономии времени, клиенту подносят готовые бланки для подписи. При этом ипотека и счёт эскроу могут оформляться в разных банках. На практике банки искореняют такие методы, вводя «заградительные» комиссии, чтобы не терять клиентов.

Подводя итоги

Надеемся, что к концу статьи у вас не осталось вопросов. Принцип работы эскроу-счетов очень прост — это защищенная сделка с участием банка или компании, берущей на себя роль арбитра. Подобные сделки обходятся дороже из-за комиссий, страховок и иных барьеров. Но они несут безопасность, особенно если разговор идет о миллионных суммах. Теперь вы знаете все об эскроу-счёте и о том, как он открывается и применяется.